Emlak Finans ve Emlak Değerleme Dersi 8. Ünite Sorularla Öğrenelim

Türkiye’de gayrimenkul değerleme işi hangi mevzuat çerçevesinde gerçekleştirilmektedir?

Türkiye’de gayrimenkul değerleme işi sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılmakta olup,  uluslararası standartlara bağlanması, değerleme sürecinin tarafsızlığı ve bağımsızlığı açısından önemli bir husustur.

Uluslararası değerleme standartları neyi amaçlamaktadır?

Uluslararası değerleme standartları özellikle pazar değeri tanımı ile değerleme metotlarının belirlenmesi gibi değerleme mesleğine ilişkin temel kavramları saptamak suretiyle genel bir çerçeve çizmeyi amaçlamakla beraber içeriğinde şirket değerlemesi ve uluslararası muhasebe standartlarına ilişkin ilke ve kavramlar da dahil pek çok konuyu kapsayan bilgileri de bulundurmaktadır. Bununla beraber standartların kapsadığı konular geniş bir alan dahilinde olmakla birlikte esas itibariyle bu kavramların çok detayına girilmemiş, tanımlar düzeyinde yer verilmiş, genel bir çerçeve çizilerek ulusal düzenlemelerde rehber niteliği taşıması amaçlanmıştır

Uluslararası değerleme standartları hangi kurum tarafından geliştirilmektedir?

Uluslararası değerleme standartları kısa adı IVSC olan Uluslararası Değerleme Standartları Komitesince her ülke için yerli standartların gözden geçirilmesi, bu standartlarda yansıtılan değerleme ilkelerinin tanınması, bütün dünyadaki değerleme uygulamalarının incelenmesi ve Uluslararası Muhasebe Standartları Komitesi ve Uluslararası Muhasebeciler Federasyonu gibi başka standartlar kurumlarıyla etkileşimler gözden geçirildikten sonra geliştirilmektedir.

Uluslararası Değerleme Standartlarının geliştirilmesi hangi amaçlar için yapılmaktadır?

Uluslararası Değerleme Standartlarının geliştirilmesi üç temel amaç için yapılmaktadır:

Bunlar;

• Sınır ötesi işlemleri kolaylaştırmak, mülkiyet devir işlemleri ile ilgili olarak alınan kredilerin ve ipotek karşılığı verilen kredilerin teminat altına alınması için yapılan değerlendirmelerin güvenilirliği ile finansal bilgilendirme raporlarının şeffaflığını sağlamak, hukuk davalarını ve vergi sorunlarını çözüme kavuşturarak uluslararası gayrimenkul piyasalarının gelişimine katkıda bulunmak,

• Dünyadaki değerleme uzmanları için yol gösterici olarak çalışmak, böylece onların uluslararası gayrimenkul piyasalarının güvenilir bir değerlemeye olan taleplerini karşılar duruma gelmelerini sağlamak, küresel alandaki iş dünyasının finansal bilgilendirme raporları konusundaki istemlerini karşılamak,

• Yeni kurulan ve sanayileşmeye yeni başlamış ülkelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere değerleme standartları ve finansla bilgilendirme raporları sağlamaktır.

Standartların organizasyonunda ilk başta hangi bölüm yer almaktadır?

Standartların organizasyonunda ilk başta giriş bölümü yer almakta olup burada, Uluslararası Değerleme Standartlarının kaynağı, Uluslararası Değerleme Standartları Komitesinin çalışmaları ve standartların genel durumu hakkında bilgi verilmiştir. Standartların organizasyonu ve uygulanabilirliği tartışılmıştır.

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesinin çalışmaları ve standartların genel durumu hakkında hangi bölümde bilgi verilmektedir?

Uluslararası Değerleme Standartları Komitesinin çalışmaları ve standartların genel durumu hakkında giriş bölümünde bilgi verilmektedir.

Uluslararası Değerleme Standartlarından Standart 3 hangi hususları ortaya koymaktadır?

Uluslararası Değerleme Standartlarından Standart 3, değerlemelerin rapor edilebilmesi için ihtiyaç duyulan hususları ortaya koyar.

Standartların organizasyonu yer alan terimler sözlüğünün neyi açıklamayı hedeflemektedir? 

Terimler Sözlüğü, terimlerin İngiliz Uluslar Topluluğu, Kuzey Amerika ve İngilizce konuşan diğer toplumlardaki farklı kullanımlarını çapraz referanslarla gösterir, yardımcı disiplinlere ait tanımlamaları bunlara dahil eder ve terimlerin yer aldığı Standartlar ve Kılavuz Notları’ndan uygun alıntılar yapar.

Değerleme Standartları Komitesince yayınlanan uluslararası değerleme standartları, kaç bölümden oluşmaktadır?

Değerleme Standartları Komitesince yayınlanan uluslararası değerleme standartları, 10 ana bölüm ve yaklaşık 300 sayfadan oluşmaktadır.

Uluslararası değerleme standartları hangi konuları kapsamaktadır?

Uluslararası değerleme standartları aşağıdaki konuları kapsamaktadır:

• Gayrimenkul, mülk ve varlık kavramları 

• Fiyat, maliyet, piyasa ve değer kavramları

• Değerleme yaklaşımları

• Davranış kuralları (değerlemede etik kurallar)

• Mülkiyet türleri

• Pazar değeri esaslı değerleme

• Pazar değeri dışındaki değerleme esasları

• Değerlemenin raporlanması (rapor standartları)

• Finansal raporlama için değerleme (uluslararası muhasebe standartları ile uyum)

• Gayrimenkul mülk değerlemesi

• Makine ve teçhizat değerlemesi

• Kira haklarının değerlemesi

• Maddi olmayan varlıkların değerlemesi (ticari haklar, patent, telif vb.)

• Kişisel mülkiyetin değerlemesi

• Şirket değerlemesi (borçlar-alacaklar, aktif-pasif değerlemesi)

• Tehlikeli ve zararlı maddelerin değerlemesi (mülklerin değerine etki eden çevresel faktörler)

• Finansal raporlama için maliyet yaklaşımı

• Tarımsal mülklerin değerlemesi

• Değerlemelerin gözden geçirilmesi

• Özel nitelikli ticari mülklerin değerlemesi

• Mülklerin vergilendirilmesi için toplu değerleme

• Yeraltı ürünleri endüstrisinde mülklerin değerlemesi (madenler, petrol yatakları vb.)

• Araştırma raporu (gelişmekte olan piyasalarda değerleme)

Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru nelerdir?

Uluslararası değerleme standartlarının üç temel unsuru Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz’dur.

Uluslarası Değerleme standartlarının  temel unsuru olan Standartlart 1 ve Standart 2’nin içeriği nelerden oluşmaktadır?

Uluslarası Değerleme Standartlarının  temel unsuru olan, Standart 1 ve Standart 2 sırasıyla pazar ve pazar değerinden farklı değerleri temel alan değerlemelerle uğraşır.

Uluslararası değerleme standartlarına ilişkin mevzuat ülkemizde ne zaman yürürlüğe girmiştir?

Uluslararası değerleme standartlarına ilişkin mevzuat ülkemizde, Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (Seri: VIII No:45) ve eki Uluslararası Değerleme Standartları 01.05.2006 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 06.03.2006 tarih ve 26100 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.

Uluslararası değerleme raporlarına ilişkin bir değerleme raporu içeriği nelerden oluşmalıdır?

Uluslararası değerleme standartlarının ilgili kurallarının her yazılı değerleme raporunda belirgin bir biçimde yer alması kaydıyla bir değerleme raporu;

• Bağımsız Değerleme Raporu

• Özet Değerleme Raporu

• Kısıtlı Kullanımlı Değerleme Raporu şeklinde hazırlanabilir.

Değerleme raporu arasındaki temel fark nedir?

Üç raporlama seçeneği arasındaki temel fark, bazı alanlardaki gerekli ayrıntı düzeyi ve beraberinde sunulan çalışma dosyasıdır.

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler nelerdir?

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme raporunda bulunması gereken asgari ölçütler raporda yer alması gereken sırasıyla şu şekilde ifade edilmiştir:

1. Rapor Bilgileri

2. Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler

3. Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler

4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler

5. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi

6. Sonuç

Rapor Eki

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme rapor ekinde bulunması gereken asgari ölçütler nelerdir?

Türkiye’de sermaye piyasası mevzuatı hükümleri gereği bir değerleme rapor ekinde bulunması gereken asgari ölçütler;

• Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler,

• Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri,

• Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler.

Türkiye’de gayrimenkul değerleme uzmanlarının lisanslanması ve sicillerinin tutulması konularında tek yetkili merci hangi kurumdur?

Türkiye’de gayrimenkul değerleme uzmanlarının lisanslanması ve sicillerinin tutulması konularında, Sermaye Piyasası Kurulu “Gayrimenkul Değerleme Uzmanı” kavramını 2001 yılında duyurmuş ve uzmanların lisanslanması ve sicillerinin tutulması konularında tek yetkili merci olmuştur.

Değerleme uzmanın sahip olması gereken özellikler nelerdir?

Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Sermaye Piyasası Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişidir.

Bir değerleme uzmanının uyması gereken ilkeler nelerdir?

Bir değerleme uzmanının uyması gereken ilkeler:

Dürüstlük İlkesi

Çıkar Çatışmaları İlkesi

Gizlilik İlkesi

Tarafsızlık/Bağımsızlık İlkesi

Standartlara Bağlılık İlkesi

Yetkinlik İlkesi’den oluşmaktadır.