İnşaat ve Gayrimenkul Muhasebesi Dersi 1. Ünite Sorularla Öğrenelim

İnşaat ve gayrimenkul genel olarak nasıl
tanımlanabilir?

Gayrimenkul, toplum yararı amacıyla getirilmiş
sınırlamalar dışında sahiplerine, bunları diledikleri gibi
kullanma hakkı veren toprak ve taşınmaz yapılardır. İnşaat
ise kısaca, taşınmaz varlıkların yaratılmasındaki süreçler
ve faaliyetler olarak tanımlanabilir. İnşaat terimi,
Arapçadan inşaat kelimesinden gelmektedir ve Türkçe
karşılığı yapı’dır.

Kesin teminat nedir?

Taahhüdün sözleşme ve ihale dokümanı
hükümlerine uygun olarak yerine getirilmesini sağlamak
amacıyla, sözleşmenin yapılmasından önce ihale üzerinde
kalan istekliden ihale bedeli üzerinden hesaplamak
suretiyle %6 oranında kesin teminat alınmasıdır.

Özel inşaat işletmelerini taahhüt işletmelerinden
ayıran temel özellikler nelerdir?

Özel inşaat işletmelerini taahhüt işletmelerinden
ayıran temel özellikler şöyledir:
• Özel inşaat işletmeleri ticari kazanç elde etmek
amacıyla kendi nam ve hesaplarına inşaat
yaparlar,
• Özel inşaat işletmeleri satmak amacıyla inşaat
yaparlar,
• Pazarlama ve satış sorumluluğu işletmeye aittir,
• Kâr veya zararın belirlenmesinde işin bitmesi
yeterli değildir, aynı zamanda satış işleminin de
tamamlanması gerekmektedir.

İşletmeler faaliyet alanlarına göre nasıl
sınıflandırılabilir?

İşletmeler faaliyet alanlarına göre;
• Ticaret,
• Üretim veya
• Hizmet işletmeleri olarak sınıflandırılır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda inşaat kavramı
nasıl tanımlanmaktadır?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 704.
maddesinde “taşınmak mülkiyetinin konusu”nu; “arazi,
tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve
sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız
bölümler” olarak sınıflandırmaktadır.

Özel inşaatların yapılış biçimlerine göre türleri nelerdir? 

Özel inşaatlar yapılış biçimlerine göre üçe ayrılabilir:

• Satmak amacı olmaksızın kendi arsası ya da arazisi üzerine yapılan inşaat işleri
• Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak amacıyla yapılan inşaat işleri (yap/sat işleri)
• Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “eser
sözleşmeleri” bölümünün 470. maddesinde inşaat kavramı
nasıl tanımlanmaktadır

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “eser
sözleşmeleri” bölümünün 470. maddesinde “eser
sözleşmesi, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi,
işsahibinin de bunun karşılığında bir bedel ödemeyi
üstlendiği sözleşmedir” ifadesiyle eser sözleşmeleri kapsamına inşaat işlerinin de girebileceği anlaşılmaktadır.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile İlgili Kanun Taslağı
çalışmasında inşaat, “yüklenici tarafından, emek ve
sermaye harcanarak yapılacak olan imalat” olarak ifade
edilmektedir.

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nda yapım kavramı
nasıl tanımlanmaktadır?

4734 sayılı Kamu İhale Kanunu’nda ise yapım
kavramı tanımlanmış olup, buna göre yapım “bina,
karayolu, demiryolu, otoyol, havalimanı, rıhtım, liman,
tersane, köprü, tünel, metro, viyadük, spor tesisi, altyapı,
enerji santrali, rafineri tesisi, sulama tesisi gibi her türlü
inşaat işleri ve bu işlerle ilgili tesisat, imalat, nakliye,
tamamlama, büyük onarım, restorasyon, çevre
düzenlenmesi, sondaj, yıkma, güçlendirme ve montaj işleri
ile benzeri yapım işleri” şeklinde ifade edilmiştir.

İnşaat işletmeleri hangi nedenlerden dolayı taşeronla
çalışmayı tercih ederler?

İnşaat işletmeleri aşağıdaki nedenlerden dolayı
taşeronla çalışmayı tercih eder:
• İşletmenin sürekliliklerini sağlayabilmek,
• İşi zamanında teslim edebilmek ve zamanı etkin
kullanabilmek,
• Uzmanlaşmadan yararlanmak ve nitelikli işçilerle
çalışabilmek,
• Riskleri paylaşmak,
• Verimliliği arttırmak,
• Maliyetleri düşürmek,
• Lojistik olanaklarından yararlanmak,
• Yetki belgesinden yararlanmak,
• Sermaye paylaşımı gerçekleştirmek,
• Varlık ve kaynak paylaşımı sağlamak,
• Çalışanların vergi ve sorumluluk
yükümlülüklerinden kaçınmak.

Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca hazırlanan
işkolları tüzüğünde inşaat kavramı nasıl
tanımlanmaktadır?

Çalışma ve Sosyal Güvenlik Bakanlığınca
hazırlanan ve Bakanlar Kurulu’nca kabul edilen işkolları
tüzüğünde işkolu-işler başlığı altında inşaat kavramı “bina,
yol, köprü, demiryolu, tünel, metro, kanalizasyon, liman,
dalgakıran, havuz, istihkam, havaalanı, dekovil, tramvay
yolu, spor alanı yapımı gibi her çeşit yapıcılık işleri ile
bunların etüt, proje, araştırma, bakım, onarım ve benzeri
işler” şeklinde ifade edilmiştir.

Proje yöneticisinin sorumlulukları genel olarak nasıl
sıralanabilir?

Proje yöneticisinin sorumlulukları;
• Ödemelerle ilgili dokümanları hazırlama ve
sunma,
• İşletme ve bakım el kitaplarının hazırlanmasını
organize etme,
• İmalat resimlerini toplama,
• Yüklenicileri izleme,
• Ekipman ve/veya sistemleri teslim ve devreye
alma şeklinde sıralamak mümkündür

Yap/Sat inşaat işlerinin kapsamı nedir?

Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak
amacıyla yapılan inşaat işleri, yap-sat işleri olarak da ifade
edilmektedir. Bu tür inşaat işlerine gerçek ve tüzel
kişilerin kendi nam ve hesaplarına satmak üzere yaptıkları
konut ve işyeri şeklindeki bağımsız bölümler konu
olmaktadır.

İhalelerde kesin teminat nasıl alınır?

İhale sonucu, ihale kararının ihale yetkilisi
tarafından onaylandığı günü izleyen en geç üç gün içinde,
ihale üzerinde bırakılan dahil olmak üzere, ihaleye teklif
veren bütün isteklilere bildirilir. İhale üzerinde bırakılan
istekliye, tebliğ tarihini izleyen 10 gün içinde kesin
teminatı vermek suretiyle sözleşmeyi imzalaması hususu
bildirilir. Yabancı istekliler için bu süreye 12 gün ilave
edilir.
Yapım işlerinde, ihale komisyonu verilen teklifleri
yaklaşık maliyete göre aşırı düşük bulması durumunda,
ihalenin komisyon tarafından belirlenen sınır değerin altında teklif veren isteklilerden biri üzerinde bırakılması
halinde, kesin teminat sınır değerin %6’sı oranında alınır.
İhale üzerinde kalan istekli, kesin teminatı vererek
sözleşmeyi imzalamak zorundadır. Sözleşme
imzalandıktan hemen sonra geçici teminat iade edilir.

İnşaat faaliyetleri niçin hizmet olarak nitelendirilmeli
ve inşaat işletmeleri bir hizmet işletmesi olarak kabul
edilmelidir?

İnşaat faaliyetinde bulunan işletmelerin inşaat
malzemeleri satıyorsa bir ticaret işletmesidir. Ancak
köprü, gemi, bina, tünel, arkeolojik kazılar, bakım gibi çok
farklı ürünlerin yaratılması, inşaat faaliyetlerinin üretim
işletmesi mi, yoksa hizmet işletmesi mi olduğu konusunda
farklı görüşlerin ortaya çıkmasına neden olmaktadır.
• Bir bakış açısına göre, inşaatla ilgili yürütülen
faaliyetlerin temelinde; teknik, mimari,
mühendislik, sanat, yaratıcılık gibi nitelikler yer
almaktadır. Bu niteliklerin sonucunda ortaya
çıkan hayaller sadece insan ve makine gücüyle
somutlaştırılmaktadır. Bu nedenle de inşaat
faaliyetleri hizmet olarak nitelendirilmeli ve
inşaat işletmeleri bir hizmet işletme olarak kabul
edilmelidir.
• Farklı bir bakış açısına göre ise, dünyadaki tüm
mamuller bir tasarım, buluş ve planlama ile
üretilmektedir. Bu nedenle inşaat faaliyetleri
sonucunda somut bir varlık yaratılmaktadır ve bu
nedenle inşaat işletmeleri üretim işletmesi olarak
nitelendirilmelidir. Aslında bakış açılarındaki
farklılıkların nedeni, inşaat faaliyetlerinin çok
kapsamlı bir alanı içermesinden
kaynaklanmaktadır.

3194 sayılı İmar Kanunu ve 4734 sayılı Kamu İhale
Kanunu’nda inşaat kavramı nasıl tanımlanmaktadır?

İnşaat kelimesi ile ilgili açıklamalar genel olarak
3194 sayılı İmar Kanunu ve 4734 sayılı Kamu İhale
Kanununda yer almaktadır. 3194 sayılı İmar Kanununda
inşaat kavramı yerine yapı kavramının tanımı verilmiştir.
Buna göre “karada ve suda daimi ve geçici, resmi veya
özel, yer altı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave,
değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve hareketli
tesisler” yapı olarak tanımlanmıştır.
3194 sayılı İmar Kanununda yapı tanımına ek olarak bina
tanımına da yer verilmiştir. Anılan kanunda bina “kendi
başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine
girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme ve
dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan,
hayvanların ve eşyaların korunmasına yönelik yapı”
olarak tanımlanmıştır

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu 718. maddesinde
gayrimenkul kavramı nasıl tanımlanmaktadır?

Taşınmaz mülkiyetinin içeriği ise 718. maddede;
“arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu
ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını
kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı
kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer”
denilerek, kısa ama çok detaylı bir gayrimenkul tanımına
yer verilmektedir.

İnşaat ve gayrimenkul ilişkisi nedir?

İnşaat ve gayrimenkul kavramları, insanlarda;
bina, fabrika, liman, baraj, köprü, yol gibi inşaat
faaliyetlerini hatırlatmaktadır. Ancak aslında inşaat
kavramı; okyanuslar üzerinde kurulan petrol
platformlarından, deniz altındaki otobanlar ve hızlı trenler
yollarına, 42 km uzunluğunda köprülere, 818 metre
yüksekliğindeki gökdelenlere, nükleer enerji santrallerine,
denizlerin doldurularak ada haline getirilip şehirler
oluşturulmasına, buz otel yapılmasına, Ay’da kalıcı bir üs
kurulmasına kadar gibi çok uç örnekleri de içine
almaktadır.

İnşaat işletmesi nedir?

İnşaat işletmesi, kendi adına veya hesabına veya
taahhüt yoluyla başkalarına inşaat yapan işletmelerdir.
İnşaat işletmeleri gerçekleştirdikleri faaliyetler sonucunda
özel inşaatlarda mamul (yapı) ve taahhüt şeklindeki
inşaatlarda ise bir hizmet sunan özel üretim işletmeleridir.
Başka bir ifadeyle kendi nam ve hesabına veya taahhüt
yoluyla başkalarına inşaat yapan işletmelere inşaat
işletmesi denilmektedir.

Hakediş (İstihkak) nedir?

Tamamlanmış iş kısımlarının inşaat proje
yöneticisi tarafından periyodik biçimde denetlenip
onaylanması üzerine, bunlarla ilgili sözleşme tutarlarının
periyodik olarak inşaat sahibi tarafından ödenmesidir.
İnşaat işi bütünleşik hizmetlerin verildiği bir hizmettir.
İnşaat projesinin belirtilen sürelerde tamamlanabilmesi
için proje ile sözleşme ile ve inşaat sahibinin talepleri ile
sürekli bir fiziki kontrolünün sağlanması gerekmektedir.
Ayrıca yapı müteahhidinin projeyi yürütme maliyetlerini
karşılayabilmesi için de belirli aralıklarla projede
tamamlan kısımların bedelini tahsil edilmesine olanak
sağlanmaktadır.

Hangi durumlarda pazarlık usulü ile ihale yapılabilir?

Aşağıda belirtilen hallerde pazarlık usulü ile ihale
yapılabilir:
• Açık ihale usulü veya belli istekliler arasında
ihale usulü ile yapılan ihale sonucunda teklif
çıkmaması.
• Doğal afetler, salgın hastalıklar, can veya mal
kaybı tehlikesi gibi ani ve beklenmeyen veya
idare tarafından önceden öngörülemeyen
olayların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi
olarak yapılmasının zorunlu olması.
• Savunma ve güvenlikle ilgili özel durumların
ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi olarak
yapılmasının zorunlu olması.
• İhalenin, araştırma ve geliştirme sürecine ihtiyaç
gösteren ve seri üretime konu olmayan nitelikte
olması.
• İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım
işlerinin özgün nitelikte ve karmaşık olması
nedeniyle teknik ve malî özelliklerinin gerekli
olan netlikte belirlenememesi.

11 No’lu İnşaat Sözleşmeleri standardında inşaat
kavramı nasıl tanımlanmaktadır?

Türkiye Muhasebe Standartları, 6102 sayılı Türk
Ticaret Kanunu’nun yasalaşması ile birlikte hukuki bir
kimlik kazanmıştır. 11 No’lu İnşaat Sözleşmeleri
standardında ise “bir inşaat sözleşmesi köprü, bina, baraj,
kanal, yol, gemi veya tünel gibi tek bir varlığın inşası için
yapılmış olabilir. İnşaat sözleşmesi tasarım, teknoloji ve
fonksiyon veya nihai amaç ya da kullanım açısından
birbiriyle yakından ilişkili veya birbirine bağımlı birden
çok varlığın inşası ile ilgili de olabilir. Bu tür sözleşme
örnekleri rafineri inşaatı ve diğer fabrika veya tesislerdeki
karmaşık parçaların inşasını içerir” ifadesiyle inşaat
işlerini geniş kapsamlı olarak tanımlamaktadır.

İnşaat taahhüt işletmeleri nedir?

İnşaat işletmeleri kuruluş aşamasında özel inşaat
işletmeleri ve inşaat taahhüt işletmeleri şeklinde kurulmuş
olsalar bile, inşaat taahhüt işletmeleri şeklinde kurulanlar,
taahhüt işlerinin yanında özel inşaat işleri de
yapabilmektedirler. Taahhüt işletmeleri yaptığı inşaat
işleriyle ya da yıllara yaygın inşaat işleri ile muhasebe ve
vergi uygulamaları açısından özel inşaat işletmelerine göre
farklı süreçlerle karşılaşmaktadırlar.

İnşaat işinin tarafları kimlerdir?

İnşaat işinin tarafları şöyle sıralanabilir:
• İnşaat (Yapı) Sahibi,
• Proje Yöneticisi,
• Yapı Müteahhidi (Yüklenici),
• Taşeron (Alt Yüklenici).

Fenni mesuliyet nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesine
göre; “bir yapının, tesisatı ve malzemeleri ile birlikte, İmar Kanuna, ilgili diğer mevzuata, uygulama imar planına,
ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere, standartlara ve teknik
şartnamelere uygun olarak inşa edilmesinin kamu adına
denetiminin, ruhsat eki etüt ve projelerin gerektirdiği
uzmanlık alanındaki mühendis ve mimarlar tarafından ayrı
ayrı üstlenilmesi” fenni mesuliyet olarak ifade
edilmektedir.

Geçici teminat nedir?

İnşaat sahibinin ihale yoluyla inşaat işini yapmak
için istekli yüklenicilerden, ihaleye katılabilmeleri ve
tekliflerinde ciddi olduklarını gösterebilmek amacıyla,
istekli tarafından teklif edilen bedelin %3’ünden az
olmamak üzere, ihaleye katılan tüm istekliler tarafından
belirlenecek para, teminat mektubu veya kamu
senetleridir.

Kabul işlemi hangi kısımlardan oluşur?

Kabul işlemi;
• Geçici kabul ve
• Kesin kabul olarak iki kısımda incelenir (Yapı
İşleri Muayene ve Kabul Yönetmeliği).

Kısmi kabul nasıl açıklanabilir?

Bir inşaat işinin geçici kabulünden önce veya
sonra ihale dokümanında veya sözleşmede belirtilmiş
olması şartıyla taahhüt konusu işin tamamlanmış ve
müstakil kullanıma elverişli bölümleri için kısmi geçici
kabul yapılabilir. Ancak kısmi geçici kabulünün
yapılması, işin bütününün geçici kabulünün yapıldığı
anlamına gelmemektedir. Benzer şekilde yapı
müteahhidinin yazılı müracaatı ve idarenin de uygun
görüşü olmak kaydıyla, kısmi geçici kabulü yapılmış
kısımların, sözleşmede belirtilen teminat süresi dikkate
alınarak işin bütününün kısmi kesin kabul yapılabilir.
Ancak kısmi kesin kabulünün yapılması kesin kabulünün
yapıldığı anlamına gelmemektedir.

Şantiye defteri nedir?

Şantiye defteri; işin ilerleyişini, inşaata giren
ihrazatı, fiyat farkına tabi gereçlerin çeşit ve miktarlarını,
çalışan işçi sayısını ve çalışan makineleri takip edildiği bir
defterdir.

İnşaat işinde “yapı müteahhidi” nasıl tanımlanır?

İnşaat işlerinin sözleşme, plan ve şartnamelere
uygun biçimde yapımı için sorumluluk alan ve bu amaçla
işgücü, malzeme ve ekipman sağlayarak bunları yöneten
(denetleyen) kişi veya ortak birimlerdir.
Yapı müteahhidi, yapım işini, yapı sahibine karşı taahhütte
bulunan ve ilgili meslek odasına kayıtlı, gerçek veya tüzel
kişidir. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 28. maddesinde yapı
müteahhidin ve şantiye şefinin sorumluluklarına fenni
mesuliyette eklenmektedir.

İnşaat (yapı) sahibi nasıl tanımlanır?

Belirli bir inşaat işini kararlaştırılan bedel
karşılığında müteahhide yaptıran kişi veya kuruluşlardır.
İnşaat faaliyetini başlamasını sağlayan işverenlerdir.
Yıllara yaygın inşaat ve onarım işinin başlamasına neden
olan faaliyeti bütçesindeki öz kaynakları, kendi kaynakları
veya yabancı kaynaklar ile finanse eden, işin
tamamlanması ile kesin kabulü yapılan yapıya ihtiyaç
duyan gerçek ve tüzel kişilerdir. İnşaat sahipleri; gerçek
kişiler, özel işletmeler, kamu işletmeleri, kâr amacı
gütmeyen işletmeler olabilir. 3194 sayılı İmar Kanunu’na
2009 yılında 28. maddesinde yapılan bir değişiklikle “yapı
sahibinin, yapısının fenni mesuliyetini üstlenemeyeceği”
belirtilmektedir. Bu madde ile uzmanlık gerektiren inşaat
faaliyetlerinin uzman kişilerce yapılması
amaçlanmaktadır.

İnşaat işinde “kabul” ne demektir?

Yapı yüklenicisi tarafından 4734 sayılı Kamu
İhale Kanunu hükümlerine göre ve inşaat sahibi ile
yapılan sözleşme hükümlerine göre tamamlanması
durumunda, inşaat sahibinin veya Muayene ve Kabul
Komisyonu tarafından inşaat işin kabul edilmesidir.

İnşaat işinde “taşeron (alt yüklenici)” nasıl
tanımlanır?

Bir inşaatın tamamının yapı müteahhidi
tarafından kendi ekipman ve işgücü ile
gerçekleştirilmesinin mümkün olmadığı durumlarda, işin
işçilik, tesisat, havalandırma gibi belli bir kısmının
yapımını müteahhide karşı üstlenen ve bu alanda
uzmanlaşmış gerçek veya tüzel kişilere taşeron
denilmektedir.

Bitirme zamanına göre inşaat sınıflandırması nasıl
yapılır?

İnşaat faaliyetlerinin yürütülebilmesi için;
nitelikli işçi, kaliteli malzeme, proje yönetimi, mevsimsel
koşullar gibi birçok karmaşık problemin de çözülmesi
gerekmektedir. Özellikle Türkiye gibi dört mevsimin
yaşandığı ülkelerde inşaat yapım süreleri oldukça kısadır.
Bu nedenle inşaat veya onarım işinin başlangıcında
zamana yönelik verilen taahhütler son derece önem
kazanmaktadır. Bu bakış açısıyla, zamana göre yapılan
sınıflandırmada inşaatın bitirme süresi göz önünde
bulundurulmaktadır. Buna göre grupta yer alan inşaatlar;
• Aylara yaygın inşaat ve onarım işleri ile
• Yıllara yaygın inşaat ve onarım işleri olmak
üzere ikiye ayrılır.

Röleve defteri nedir?

Röleve defteri, ataşman defterine kaydedilen
inşaat işlemlerinin tamamlanmasından sonra denetçiler
(sürveyanlar) tarafından sonuçların basit krokilerinin
kaydedildiği defterlerdir. Artık inşaat işletmeleri çok daha
profesyonel çizimleri ayrıntılı bir şekilde çizebilmektedir.

Serveyan defteri nedir?

Serveyan defteri ise denetçilerin inşaat işine
ilişkin bilgilerin yazıldığı defterdir. Yazılımlarda inşaat
işine ilişkin projenin hazırlanması ile birlikte inşaat
bilgilerinin de sisteme girilmesi gerekmektedir. Bu
nedenle böyle bir deftere ihtiyaç kalmamıştır.

İnşaat işinde “proje yöneticisi” nasıl tanımlanır?

Proje yöneticisi, inşaat sahibinin taleplerinin
yerine getirilmesine ilişkin olarak tasarım, bütçe, zaman,
araç ve ekipman uyumunu ve yönetimini sağlayan kişidir.
İnşaat işi için gerekli teknik ve mühendislik tasarımını,
plan ve projelerini yapan kişilerdir. Yüklenicine bağlı
çalışabileceği gibi bağımsız olarak da faaliyet gösterebilir.
Tasarıma bağlı olarak oluşturulan plan ve projeler inşaat
sözleşmesinin bir parçasını oluşturmaktadır. Bir anlamda
inşaat işletmesinin inşaat işine ilişkin taahhütlerini ifade
etmektedir. Bu nedenle inşaatın kesin kabulüne kadar bir
yol haritası rolü üstlenmektedir. Aynı zamanda inşaatın
maliyeti, finansmanı ve hakediş tutarları da oluşturulan
plan ve projelerle bağlantılı bir şekilde yürütülmektedir

Yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasındaki ilişki nasıl
hukuki statü kazanmaktadır?

Yapı sahibi ile yapı müteahhidi arasındaki ilişki
eser sözleşmesi ile hukuki statü kazanmaktadır. Türk
Borçlar Kanunu’nun 470. maddesinde, yüklenici iş
sahibinin eser sözleşmesi hükümleri karşılığında bir bedel
ödenen ve bir eseri meydana getiren kişi veya kişiler
olarak ifade edilmektedir. Ayrıca yüklenicinin üstlendiği
edimleri iş sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek,
sadakat ve özenle yerine getirme zorunluluğu da aynı
Kanun’da belirtilmektedir. Eser sözleşmesi ile ortaya
konulan eseri, yüklenici ya bizzat kendisi ya da kendi
yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ayrıca
yüklenici eserin meydana getirilmesi için kullanılacak
olan araç ve gereçleri kendisi sağlamalıdır.
Yapı müteahhidi inşaat işini eser sözleşmesi ile üstlenen
kişidir. Bu nedenle inşaat işinin muhasebe kayıtlarını
tutmak, mali tablolarını hazırlamak ve vergi
yükümlülüklerini yerine getirmekle sorumludur.

Kesin kabul nasıl açıklanabilir?

Geçici kabulden sonra sözleşmelerde ve ihale
dokümanında belirtilen süre sonunda veya öncesinde işin
tamamlanması ile yapı müteahhidinin, inşaat sahibine
başvurarak Kesin Kabul Tutanağı’nı onaylatması ve inşaat
işini teslim etmesi sürecidir.

Vergi rejimine göre inşaat sınıflandırması nasıl
yapılır?

İnşaatların yapılma amaçlarına göre Vergi Usul
Kanunu’nda farklı şekillerde vergilendirme
gerçekleştirmektedir. Vergi kanunlarında inşaat ayırımına
gidilmemesine rağmen, inşaat işlerinin ve işletmelerinin
vergileme farklılıkları açısından bir ayrıma gidildiği
görülmektedir. Buna göre vergi kanunları açısından
inşaatlar;
• Özel inşaatlar ve
• İnşaat taahhüt işleri olmak üzere ikiye
ayrılmaktadır.

Kendileri kullanmak amacıyla yapılan inşaat işlerinin
kapsamı nedir?

Kişiler ya da işletmelerin kendilerine kullanmak
amacıyla yaptıkları bina, işyeri ve benzeri inşaatlar bu
kapsamdadır. Bu tür inşaat işleri kâr amacı güdülerek,
yani ticari amaç gayesiyle yapılmadıkları için herhangi bir
vergisel yükümlülüğe de tabi değildir. Bu tür inşaat işleri,
inşaata konu yapının bağımsız bölümler halinde satılma
amacı güdülmeksizin kendi ihtiyaçlarının karşılanması
amacıyla yapılmasını ifade etmektedir. Bu tür inşaat
işlerinin sürekliliği yoktur. Özel inşaat işletmelerinin
temel amacı ticari kazanç elde etmektir. Kendileri için
gerekli olan bir satış bürosunun, sosyal tesisin veya bahçe
düzenlemesinin de farklı bir inşaat işletmesine
yaptırılması beklenemez.

“Teminat” çeşitleri nelerdir?

Kanuna göre teminat;
• Geçici teminat ve
• Kesin teminat olarak ikiye ayrılır.

Geçici teminat olarak kabul edilecek değerler
nelerdir?

Geçici teminat olarak kabul edilecek değerler ise
KİK’nun 34. maddesinde düzenlenmiştir. Buna göre;
• Tedavüldeki Türk Parası,
• Bankalar ve özel finans kurumları tarafından
verilen teminat mektupları,
• Hazine Müsteşarlığınca ihraç edilen Devlet İç
Borçlanma Senetleri ve bu senetler yerine
düzenlenen belgeler’dir.

Gayrimenkul kavramı ne ifade etmektedir?

Gayrimenkul, toplum yararı amacıyla getirilmiş sınırlamalar dışında sahiplerine, bunları diledikleri gibi kullanma hakkı veren toprak ve taşınmaz yapılardır.

Özel inşaatlar yapılış biçimlerine göre kaça ayrılırlar?

Özel inşaatlar yapılış biçimlerine göre üçe
ayrılabilir:
• Satmak amacı olmaksızın kendi arsası ya da
arazisi üzerine yapılan inşaat işleri,
• Kendi nam ve hesabına bina inşa ederek satmak
amacıyla yapılan inşaat işleri (yap/sat işleri),
• Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri.

Geçici kabul nasıl açıklanabilir?

Bir inşaatın -tamamen bitmemiş bile olsa- inşaat
sahibi tarafından öngörülen amaca uygun olarak
kullanılmak istendiği düzeye ulaştığını, tasarımcı veya
proje yöneticisi ya da her ikisinin belgelediği tarihte, ilgili
komisyon tarafından geçici kabul tutanağının
onaylanmasıdır.
Taahhüt edilen iş, sözleşme ve eklerinde yer alan
hükümlere uygun olarak tamamlandığını yapı müteahhidi
idareye geçici kabulün yapılması için yazılı olarak
başvuruda bulunması gerekir. Başvuru tarihinden itibaren
en geç 15 gün içinde iş, yapı denetim görevlisi tarafından
ön incelemeye tabi tutulur ve Yapım İşleri Genel
Şartnamesi ile uyumlu ise, “Geçici Kabul Teklif Belgesi”
düzenleyerek, yetkili makama gönderir. Yetkili makam, en
geç 15 gün içinde Geçici Kabul Komisyonu’nu oluşturur.
Geçici Kabul Komisyonu yapı müteahhidi tarafından
yapılan işleri muayene eder ve inceler. Herhangi bir kusur
ve noksanlık bulunmaması durumunda, Geçici Kabul
Tutanağı düzenlenerek, yetkili makam tarafından
onaylanır. Böylece geçici kabul gerçekleşmiş olur.

İnşaat işini kararlaştırılan bedel karşılığında müteahhide yaptıran kişi veya kuruluşlar için hangi kavram kullanılmaktadır?

İnşaat sahibi, belirli bir inşaat işini, kararlaştırılan bedel karşılığında müteahhide yaptıran kişi veya kuruluşlardır.

Özel inşaat işletmelerini taahhüt işletmelerinden ayıran temel özellikler nelerdir?

Özel inşaat işletmelerini taahhüt işletmelerinden ayıran temel özellikler şöyledir:

• Özel inşaat işletmeleri ticari kazanç elde etmek amacıyla kendi nam ve hesaplarına inşaat yaparlar.
• Özel inşaat işletmeleri satmak amacıyla inşaat yaparlar.
• Pazarlama ve satış sorumluluğu işletmeye aittir.
• Kâr veya zararın belirlenmesinde işin bitmesi yeterli değildir, aynı zamanda satış işleminin de tamamlanması gerekmektedir.

Arsa (kat) karşılığı inşaat işlerinin kapsamı nedir?

Bu sistemde arsa sahibi, arsası üzerine inşaat
işletmesinin yapacağı inşaattan kendisine kalacak
bağımsız bölümlere karşılık para vermek yerine arsasının
belirli bir kısmını veya tamamının mülkiyetini
vermektedir. İnşaat işletmesi ise, mülkiyeti kendisine
geçirilen ya da geçirilmesi vaat edilen arsa payları
karşılığında, arsa paylarına bağlanan bağımsız bölümlerin
yapım işini üzerine almaktadır. Dolayısıyla arsa sahibi
arsasını inşaat işletmesine vererek sözleşme hükümleri
çerçevesinde bağımsız bölüm sahibi olmak suretiyle
arsasını değerlendirmekte, inşaat işletmesi ise arsayı
finanse etmek yükünden kurtulmaktadır.

İnşaat faaliyetleri sürecinde proje yöneticisinin sorumlulukları nelerdir?

Proje yöneticisinin sorumlulukları:

• ödemelerle ilgili dokümanları hazırlama ve sunma,
• işletme ve bakım el kitaplarının hazırlanmasını organize etme,
• imalat resimlerini toplama,
• yüklenicileri izleme,
• ekipman ve/veya sistemleri teslim ve devreye alma şeklinde sıralamak mümkündür.

Yeşil defter nedir?

Yeşil defter, iki ara hakediş dönemi arasında
yapılan inşaat işlerini ve çeşitlerini gösteren defterdir.
Ayrıca söz konusu inşaat işlerinin yaklaşık maliyet
hesaplamalarına dayalı hakediş tutarları da oluşturulur.

İnşaat faaliyeti sürecinde kısmi kabul işlemi hangi durumda yapılabilmektedir?

Bir inşaat işinin geçici kabulünden önce veya sonra ihale dokümanında veya sözleşmede belirtilmiş olması şartıyla taahhüt konusu işin tamamlanmış ve müstakil kullanıma elverişli bölümleri için kısmi geçici kabul yapılabilir.

Bir inşaat faaliyetinin taahhüt şeklinde inşaat ve
onarım işi olarak değerlendirilebilmesi için hangi
unsurları taşıması gerekmektedir?

Bir inşaat faaliyetinin taahhüt şeklinde inşaat ve
onarım işi olarak değerlendirilebilmesi için aşağıda verilen
unsurları taşıması gerekmektedir:
• İşin yapılmasını isteyen bir taraf bulunmalı
(inşaat sahibi),
• İşin yapılmasını üstlenen tarafın olmalı
(müteahhit),
• Sözleşmeye konu olan inşaat ve onarım işi
bulunmalı (inşaat işi)
• İnşaat ve onarım işi belli bir parasal bedel
karşılığında yapılmalıdır.

İhale türleri nelerdir?

İhale türleri;
• Açık ihale usulü,
• Belirli istekliler arasında ihale usulü,
• Pazarlık usulü veya
• Doğrudan temin yöntemleri olarak sıralanabilir.

İnşaat işletmeleri neden taşeronlarla çalışmayı tercih etmektedir?

İnşaat işletmeleri aşağıdaki nedenlerden dolayı taşeronla
çalışmayı tercih eder:
• İşletmenin sürekliliklerini sağlayabilmek
• İşi zamanında teslim edebilmek ve zamanı etkin kullanabilmek
• Uzmanlaşmadan yararlanmak ve nitelikli işçilerle çalışabilmek
• Riskleri paylaşmak
• Verimliliği arttırmak
• Maliyetleri düşürmek
• Lojistik olanaklarından yararlanmak
• Yetki belgesinden yararlanmak
• Sermaye paylaşımı gerçekleştirmek
• Varlık ve kaynak paylaşımı sağlamak
• Çalışanların vergi ve sorumluluk yükümlülüklerinden kaçınmak

İnşaat işletmelerini, bir hizmet işletmesi olarak nitelendiren görüşün nedeni nedir? 

Köprü, gemi, bina, tünel, arkeolojik kazılar, bakım gibi çok farklı ürünlerin yaratılması, inşaat faaliyetlerinin üretim işletmesi mi, yoksa hizmet işletmesi mi olduğu konusunda farklı görüşlerin ortaya çıkmasına neden olmaktadır. Bir bakış açısına göre, inşaatla ilgili yürütülen faaliyetlerin temelinde; teknik, mimari, mühendislik, sanat, yaratıcılık gibi nitelikler yer almaktadır. Bu niteliklerin sonucunda ortaya çıkan hayaller sadece insan ve makine gücüyle somutlaştırılmaktadır. Bu nedenle de inşaat faaliyetleri hizmet olarak nitelendirilmeli ve inşaat işletmeleri bir hizmet işletme olarak kabul edilmelidir.

İnşaat taahhüt işlerinde kesin proje kavramı ne ifade etmektedir?

İnşaat işletmelerinin faaliyetlerini yürütebilmek
amacıyla isteğe bağlı tuttukları defterler nelerdir?

İnşaat işletmelerinin faaliyetlerini yürütebilmek
amacıyla isteğe bağlı tuttukları defterler şöyle
sıralanabilir:
• Şantiye (Günlük) Defteri,
• Röleve Defteri,
• Ataşman Defteri,
• Puantaj Defteri,
Sürveyan Defteri,
• Yeşil Defter

Kamu İhale Kanunu’na göre proje türleri nelerdir?

Kamu İhale Kanunu’na göre proje türleri kısaca
şöyle tanımlanmaktadır:
• Ön proje: Belli bir yapının kesin ihtiyaç
programına göre; gerekli arazi ve zemin
araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır
haritalardan alındığı, çevresel etki değerlendirme
ve fizibilite raporları dahil elde edilen verilere
dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve
profillerin belirtildiği bir veya birkaç çözümü
içeren projeyi,
• Kesin proje: Belli bir yapının onaylanmış ön
projesine göre; mümkün olan arazi ve zemin
araştırmaları yapılmış olan, yapı elemanlarının
ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve
gereçleri ile teknik özelliklerinin belirtildiği
projeyi,
• Uygulama projesi: Belli bir yapının onaylanmış
kesin projesine göre yapının her türlü ayrıntısının
belirtildiği projeyi ifade etmektedir.

Müteahhidin proje yürütme maliyetlerini karşılayabilmesi amacıyla inşaat sahibi tarafından yapılan ödemelere ne denir?

Hakediş (istihkak), tamamlanmış iş kısımlarının inşaat proje yöneticisi tarafından periyodik biçimde denetlenip onaylanması üzerine, bunlarla ilgili sözleşme tutarlarının periyodik olarak inşaat sahibi tarafından ödenmesidir.

Kamu İhale Kanunu kapsamında geçici teminat olarak kabul edilen değerler nedir?

Geçici teminat olarak kabul edilecek değerler ise Kamu İhale Kanunu Madde 34’te düzenlenmiştir. Buna göre;
• Tedavüldeki Türk parası,
• Bankalar ve özel finans kurumları tarafından verilen teminat mektupları ve
• Hazine ve Maliye Bakanlığınca ihraç edilen Devlet İç Borçlanma Senetleri
ve bu senetler yerine düzenlenen belgelerdir.

Ataşman defteri nedir?

Ataşman defteri, inşaat esnasında esas projede
olmayan işlerin şekil ve boyutlarını gösteren çizim ve
sayısal bilgiler tutulur. Uygulamada metraj ve ataşman
işlemleri aynı menüden takip edilmektedir.

Kamu kurumlarının inşaat işlerinin verilmesinde kullanılan ihale yöntemleri nelerdir? 

İhale yetkilileri; ihaleye çıkarılan yapım işleri için ihaleye katılmak isteyen isteklilerin farklı ihale yöntemlere göre teklif vermelerini isteyebilir. Buna göre ihale türleri:

• Açık ihale usulü,
• Kapalı teklif usulü,
• Belli istekliler arasında ihale usulü,
• Pazarlık usulü,
• Yarışma usulü yöntemleri olarak sıralanabilir.

İnşaat işinin tarafları kimlerden oluşmaktadır?

İnşaat mamul veya hizmetinin gerçekleştirilmesindeki taraflar aşağıda sıralanmıştır:

• İnşaat sahibi,
• Proje yöneticisi,
• Yapı müteahhidi, 
• Taşeron 

Tahakkuk eden gelir ve giderlerin farklı dönemleri ilgilendirmesi ve bu doğrultuda kayıt edilmesi hangi muhasebe ilkesinin gereğidir?  

İnşaat işinin başladığı takvim yılı ile bittiği takvim yılının birbirinden farklı olması yıllara yaygın inşaat ve onarım işi olarak nitelendirilmesi için yeterlidir. Örneğin 12 Kasım 2015 tarihinde başlanan bir inşaat işinin 4 Ocak 2016 tarihinde tamamlanması durumunda, bu inşaat işi yıllara yaygın olarak kabul edilir. İnşaat faaliyeti sadece 54 gün sürmüş olabilir ancak muhasebenin dönemsellik kavramı gereği tahakkuk eden gelir ve giderler farklı dönemleri ilgilendirmektedir.

Bütün isteklilerin teklif verebildiği ihale yöntemi hangisidir?

İki ara hakediş dönemi arasında yapılan inşaat işlerinin ve çeşitlerinin kaydedildiği defter hangisidir? 

Yeşil defter, iki ara hakediş dönemi arasında yapılan inşaat işlerini ve çeşitlerini gösteren defterdir. Ayrıca söz konusu inşaat işlerinin yaklaşık maliyet hesaplamalarına dayalı hakediş tutarları da yeşil defterde oluşturulur.

Özel inşaat işiyle uğraşan işletmelerde ticari kazancın oluşması için hangi koşulların oluşması gerekmektedir?

Gayrimenkul alım-satışı veya inşaat işiyle sürekli bir şekilde uğraşan işletmelerin ticari kazancı ortaya çıkabilmesi için hem satışın gerçekleşmesi hem de inşaatın tamamlanması gerekmektedir. İnşaat işletmelerinin; inşaat işi proje aşamasındayken, devam ederken veya örnek daire gösterilerek satış işleminin gerçekleşmesi durumunda yarı mamulün satışı söz konusudur ve satış akdinin hükümleri daha yerine getirilmediği için ticari faaliyet gerçekleşmiş olmamaktadır. Bu nedenle özel inşaat işletmesinin yapıyı satın alanlara tapu tescili yapılmadığı sürece alınan paralar, ticari kazanç olarak değil avans olarak nitelendirilmektedir. 

İnşaat işletmelerinde şantiye defterinde hangi bilgiler kayıt altına alınmaktadır? 

Kapalı teklif ihale usulünün uygulaması nasıl yapılmaktadır? 

Kapalı teklif ihale usulünün uygulaması:

• Teklifler yazılı olarak yapılır. Teklif mektubu, bir zarfa konulup kapatıldıktan sonra zarfın üzerine isteklilerin adı, soyadı ve tebligata esas olarak göstereceği açık adresi yazılır.
• Hazırlanan zarf geçici teminat ile birlikte yeni bir zarfa konularak kapatılır.
• Yapılan artırma ihalelerinde; geçerli en yüksek teklifin altında olmamak üzere, oturumda hazır bulunan isteklilerden sözlü veya yazılı teklif alınmak suretiyle ihale sonuçlandırılır.
• Ancak geçerli teklif sayısının üçten fazla olması durumunda bu işlem, geçerli en yüksek teklif üzerinden, oturumda hazır bulunan en yüksek üç teklif sahibi istekliyle, bu üç teklif ile aynı olan birden fazla teklifin bulunması hâlinde ise bu istekliler dâhil edilerek gerçekleştirilir.
• Komisyon, uygun gördüğü her aşamada oturumda hazır bulunan isteklilerden yazılı son tekliflerini alarak ihaleyi sonuçlandırabilir.

Kamu kurumu yapım işlerine ilişkin olarak hangi durumlarda doğrudan temin yoluna gidebilmektedir?