Emlak Yönetimi ve Pazarlaması Dersi 2. Ünite Sorularla Öğrenelim

Açıköğretim ders notları öğrenciler tarafından ders çalışma esnasında hazırlanmakta olup diğer ders çalışacak öğrenciler için paylaşılmaktadır. Sizlerde hazırladığınız ders notlarını paylaşmak istiyorsanız bizlere iletebilirsiniz.

Açıköğretim derslerinden Emlak Yönetimi ve Pazarlaması Dersi 2. Ünite Sorularla Öğrenelim için hazırlanan  ders çalışma dokümanına (ders özeti / sorularla öğrenelim) aşağıdan erişebilirsiniz. AÖF Ders Notları ile sınavlara çok daha etkili bir şekilde çalışabilirsiniz. Sınavlarınızda başarılar dileriz.

Emlağın Ve Emlak Pazarının Özellikleri

1. Soru

Göç olgusunu nedir?

Cevap

Türkiye’de nüfusun İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Adana gibi büyük şehirlerde yoğunlaştığı görülmektedir. Türkiye, özellikle 1950’lerden sonra hızlı bir kentleşme sürecine girmiştir. 1950’de kentlerde yaşayan nüfusun payı %25 iken, 2000 yılında %65’e yükselmiştir. 2011 verilerine göre Türkiye nüfusu 74.724.269 kişidir. Bunun %76.8’i il ve ilçe merkezlerinde %23.2’si belde ve köylerde yaşamaktadır. Nüfusun %18.2’si İstanbul’da ikamet etmektedir. Sanayileşme süreciyle kentsel gelişim hızlanmış ve bu gelişim köyden kente göç olgusunu arttırmıştır. Göç olayının bir sonucu olarak hane halkının kentlerde yaşamaya başlaması, konut talebini de artırmaktadır. Ayrıca bu talep, şehir merkezi dışında yeni yerleşim yerlerinin oluşmasına da yol açmaktadır.


2. Soru

Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı hangi faktörlerden etkilenir?

Cevap

Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir.


3. Soru

Emlağın ekonomik özellikleri neledir?

Cevap

Emlağın ekonomik özelliklerinin, fiziksel özellikleriyle paralel olduğu söylenebilir. Emlağın ekonomik özellikleri aşağıda açıklanmaktadır.


4. Soru

Emlak pazarında devlet müdahalesi nasıl gerçekleşir?

Cevap

Emlak pazarlarında devlet önemli bir faktördür. Çünkü vergilendirme, teşvikler, emlak kullanımı ve kullanım hakkının transferini yöneten yasal düzenlemeler ve finansal pazarlara dair hükümet düzenlemeleriyle devlet, emlak pazarına müdahale edebilmektedir. Emlağın pahalı olması sebebiyle, yaşanılan ülkenin sosyo-ekonomik şartlarıyla da bağlantılı olarak pek çok emlak yatırımcısı satın alacağı emlağın bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu nedenle kişiler ya da kurumlar, borçlanmayı planlamakta ve emlak alımında gerekli kaynağı sağlayabilmek amacıyla kredi veren çeşitli finansal kuruluşlardan kredi talebinde bulunmaktadır. Hükümetlerin, finansal kurumlar ve finansal piyasalarla ilgili aldığı kararlar ve yaptığı düzenlemeler (örneğin konut faizlerinin düşmesi, vadelerin uzaması gibi) emlak pazarlarında diğer pazarlardan daha belirgin bir etki yaratmaktadır. 


5. Soru

Emlak pazarındaki algılamalar ve beklentiler nelerdir?

Cevap

Emlak, bir barınma aracı olmasının yanı sıra, yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine de sahiptir. Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Emlak sahibi olmakla elde edilen memnuniyet; bir barınma aracına sahip olmak, bir yatırım yaparak doğacak değer artışından kazanç sağlamakla sınırlı değildir. Emlak sahibi olmanın ruhsal bir takım faydalar sağlayarak da, memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür. Örneğin konut; insanların kendilerini ifade etmelerinde önemli bir araç olup bir sosyal statü göstergesidir. İnsanlar lüks konutlara yüksek bedeller ödemekte ve bu yolla karşısındakine konumu hakkında bilgi vererek bundan mutluluk duymakta ve bu durum ruhsal tatminle psikolojik fayda sağlamaktadır. Böyle bir eve sahibi olmak, aynı zamanda yüksek getiri anlamına da gelmektedir.


6. Soru

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği nedir?

Cevap

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır.


7. Soru

Arz talep uyumunun güçlüğü nasıl gerçekleşir?

Cevap

Emlak bir tüketim malı olmakla birlikte, sabit bir varlık olması sebebiyle diğer tüketim malları gibi büyük miktarlarda ve seri bir şekilde üretilemez. Örneğin konutta uzun inşa süresi, arzın talepten geri kaldığı anlamına gelmektedir ve konuta olan talebin birden artması halinde bu aşırı talebe anında yanıt vermek mümkün değildir. Çünkü konut üretim süreci uzundur, bugünden yarına konut üretilemez. Durumun böyle olması arz ve talebin uyumlu olmaması neticesini doğurmaktadır. Talebin aşırı olduğu ve arzın bunu karşılayamadığı durumlarda fiyatlar yükselir; tam tersi olarak arzın aşırı olduğu talebin yetersiz kaldığı durumlarda da fiyatlar düşer.


8. Soru

Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık ne anlam ifade etmektedir?

Cevap

Emlağın yerinin sabit olma özelliği, diğer bir ekonomik özellik olan arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığa yol açar. Emlağın kullanımı kamu hizmetlerinin sağlanmasına, yakın mesafedeki komşu arazilere ve yakın bölgelerdeki ekonomik canlılığa çok bağlıdır. Bir yerleşim yerine yakın mesafedeki arazilerin değerlenmesi, o bölgedeki diğer emlakların da değerini arttırabilir. Örneğin bu bölgede bir girişimcinin hastane yapması etrafındaki arazilerin değerinde, konutların satış bedelinde, kiralarda artışa yol açacak aynı zamanda yeni istihdam alanları da yaratacaktır. Hastanenin çevresine pek çok eczane, medikal malzeme satan iş yerleri, hastaların ve gerektiğinde yakınlarının konaklamaları için otel, pansiyon gibi yerler, marketler, lokantalar açılacaktır.


9. Soru

Konjonktürel dalgalanmaların aşamaları nelerdir?

Cevap

1. İyileşme aşaması
2. Arz aşaması
3. Devrilme aşaması
4. Çökme aşaması


10. Soru

Emlak Pazarındaki Algılamalar ve Beklentiler nelerdir?

Cevap

Emlak, bir barınma aracı olmasının yanı sıra, yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine de sahiptir. Emlak yalnızca bir yatırım aracı değildir. Aynı zamanda bir yatırım ve teminat aracı olup sahibi için güvence yaratır. Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Emlak sahibi olmakla elde edilen memnuniyet; bir barınma aracına sahip olmak, bir yatırım yaparak doğacak değer artışından kazanç sağlamakla sınırlı değildir. Emlak sahibi olmanın ruhsal bir takım faydalar sağlayarak da, memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür.


11. Soru

Hane halkının konut talebini etkileyen unsurlar nelerdir?

Cevap

Enflasyon, kredi olanakları ve iş güvencesi gibi unsurlar hane halkının konut talebini etkilemektedir. Hane halkının iş güvencesinin olmaması ya da kredi olanaklarının yetersizliği, kişilerin konut satın alım kararını etkilemektedir. Ülkemizde konut kredilerinin hacmi, diğer ülkelere göre düşüktür. Bunun nedeni, vadelerin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olmasıdır. Bu derece yüksek reel faiz ancak üst gelir gruplarınca karşılanabilmekte ve konut kredileri orta ve alt gelir gruplarının ödeme gücüne hitap edememektedir. Konut kredilerinde faizlerin yükselmesi konut talebinde de düşüş yaratmaktadır.


12. Soru

Mevsimsel faktörler kiralık konut talebini nasıl etkiler?

Cevap

Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar, ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür.


13. Soru

Emlağın ayırdedici temel özelliği nedir?

Cevap

Emlağın ayırdedici temel özelliği, onun toprakla olan ilişkisidir. Emlağı diğer varlıklardan ayıran özellikleri fiziksel ve ekonomik özellikler olarak iki grupta toplamak mümkündür.


14. Soru

Emlağın Fiziksel Özellikleri nelerdir?

Cevap

Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir. Bunlar; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.


15. Soru

Arz, Talep ve Fiyat Arasındaki İlişkiyi açıklayınız?

Cevap

Emlak pazarlarında arz ve talep birbirine eşit olduğunda, piyasa dengesi oluşmaktadır. Burada fiyatın oldukça önemli ve düzenleyici bir fonksiyonu vardır. Talep arzın üstündeyse fiyatlar yükselir; arz talepten fazlaysa fiyatlar düşer ve bunu arzın daralması izler. Emlak pazarlarında arzı etkileyen önemli unsurlar; işgücü, yapı ve malzeme maliyetleri, hükümet düzenlemeleri ve finansal politikalar iken nüfus, demografik yapı, istihdam, gelir düzeyleri de emlak pazarında talebi etkileyen önemli unsurlardır.


16. Soru

Emlağın ekonomik özellikleri nelerdir?

Cevap

Kıt Olma, Ekonomik Ömrünün Uzun Olması, Yatırım Getirisinin Uzun Dönemli Olması, Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık, Hem Yatırım Hem de Tüketim Malı Olma, İşlem Hacminin Büyüklüğü ve Uzun Üretim Süreci Gerektirmesi.


17. Soru

Mülkler kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak nasıl sınıflandırılır?

Cevap

Bazı mülkler için kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak pazar; yerel, ulusal ya da uluslararası olabilmektedir. Bir ailenin oturmak için bir ev satın almak istemesi durumunda, bu konut talebi yerel olurken bir iş adamının ulusal ya da uluslararası önemli finans merkezi şehirlerde ofis binalarına yatırım amaçlı talebi, ulusal ya da uluslararası talebe örnek verilebilir. Konut tipi emlaklara da ulusal ya da uluslararası talep olabilmektedir.


18. Soru

Konut üretiminde esas olan olgu nedir?

Cevap

Konut üretiminde esas olan olgu, ekonomik bir mal olan konutun arz ve talep grupları arasındaki ilişkisidir. Arz grupları açısından konut, önemli bir sermaye yatırımı gerektiren ve bir üretim sonucunda meydana getirilen bir ürün, bir üretim malıdır. Gerek tüketim gerekse üretim malı olarak konutun piyasadaki diğer mallardan farklı olan özellikleri vardır. Bir tüketim malı olan konut için, uzun inşa süresi söz konusudur. Konut yapımına karar verilmesiyle konut yapımının tamamlanması arasında bir zamana ihtiyaç duyulmaktadır.


19. Soru

Hangi koşullarda emlak pazarında Devlet Müdahalesi gereklidir?

Cevap

Emlak pazarlarında devlet önemli bir faktördür. Çünkü vergilendirme, teşvikler, emlak kullanımı ve kullanım hakkının transferini yöneten yasal düzenlemeler ve finansal pazarlara dair hükümet düzenlemeleriyle devlet, emlak pazarına müdahale edebilmektedir. Emlağın pahalı olması sebebiyle, yaşanılan ülkenin sosyoekonomik şartlarıyla da bağlantılı olarak pek çok emlak yatırımcısı satın alacağı emlağın bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu nedenle kişiler ya da kurumlar, borçlanmayı planlamakta ve emlak alımında gerekli kaynağı sağlayabilmek amacıyla kredi veren çeşitli finansal kuruluşlardan kredi talebinde bulunmaktadır. Hükümetlerin, finansal kurumlar ve finansal piyasalarla ilgili aldığı kararlar ve yaptığı düzenlemeler (örneğin konut faizlerinin düşmesi, vadelerin uzaması gibi) emlak pazarlarında diğer pazarlardan daha belirgin bir etki yaratmaktadır.


20. Soru

Piyasa işleyişi ve gelişimi açısından başlıca faktörleri açıklayınız?

Cevap

Türkiye’de hızlı nüfus artışı, kentlere göç, konut yenileme isteği, kaliteli lüks konut isteğindeki artış, yüksek deprem riski taşıyan bölgelerde yeni ve güvenli konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm projeleri gibi nedenlerle konut talebi artış göstermektedir. Genel anlamda, Türkiye’de konut piyasasının işleyişine bakıldığında; hızlı nüfus artışı, hızlı kentleşme ya da kırdan kente göç, kaçak yapılaşma, gelir dağılımındaki eşitsizlik, yüksek enflasyon ve yüksek faiz oranları gibi faktörlerin piyasa işleyişi ve gelişimi açısından başlıca faktörler olduğu söylenebilir.


21. Soru

Konut Piyasasının Kuramsal Çerçevesini oluşturan unsurlar nelerdir?

Cevap

Konut talebi; birçok faktörden etkilenmekte ve konut üretiminin şekillenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenle toplumun ekonomik, politik, kültürel yapılarına ve hane halkının farklılaşan konut taleplerine göre konut üretmek ve arz etmek gerekmektedir.


22. Soru

Konut talebini etkileyen temel faktörler nelerdir?

Cevap

Nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir.


23. Soru

Emlak pazarında, genel ekonomideki konjonktüre bağlı dalgalanmalar kaç aşamadan oluşur?

Cevap

• İyileşme aşamas • Arz aşaması • Devrilme aşamas • Çökme aşaması olarak ifade edilebilir.


24. Soru

Konut üretim ve arzını etkileyen ve dalgalanmalara neden olan unsurlar nelerdir?

Cevap

Konut üretiminde enflasyon, faiz oranları, konut kredilerinin vadeleri, arsa maliyetleri, finansman gereksinimi, yapı teknolojisi gibi faktörlerin yanı sıra hane halklarının ihtiyaçları, kaynakları ve konuta olan farklı talepleri, konut üretim ve arzını etkilemekte ve dalgalanmalar meydana gelmektedir.


25. Soru

Konut Talebini Etkileyen Faktörler nelerdir?

Cevap

• Dış Dinamikler: Küresel ve Ekonomik Gelişmeler, Demografik Gelişmeler, SosyoKültürel Gelişmeler, Yerel ve Merkezi Yönetimler, Konut Pazarı, Afetler • İç Dinamikler: Hane Halkı Yaşam Döngüsü (Yaş, Cinsiyet, Hane Halkı Büyüklüğü ve Yapısı), Hane Halkı ve Yaşam Yönü (Evlilik, Boşanma, Ölüm, İşe Başlama, Göç vb), Hane Halkı Yaşam Biçimi (Günlük Yaşam, Değerler vb.), Hane Halkı Kaynakları (Bilgi, Maddi, Sosyal, Politik, Sağlık). • Diğer Dinamikler: Yerleşim Yeri Özellikleri, Konut Özellikleri, Mülkiyet Durumu (Kiracı, Ev • Sahibi vb olma durumu), Aile, Akraba, Ev Sahipleri.


26. Soru

Emlağın en yüksek ve en iyi kullanımından ne anlaşılmaktadır?

Cevap

En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en kârlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. En yüksek ve en iyi kullanım; pazar talepleri ve finansal fizibiliteyle, emlağın fiziksel, yasal, mimari ve lokasyon özellikleriyle bağlantılıdır. En yüksek ve en iyi kullanım, emlağın konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir.


27. Soru

Emlak hangi standart özellikleriyle bir mal değildir?

Cevap

• Belirli bir pazar alanındaki yerine, konumuna, • Arazinin büyüklüğüne ve üzerinde yapılanlara, • Emlağın alışveriş merkezi, okul, cadde, deniz vb. faktörlere yakınlığına, • Fiyatına, • Kiralama özelliğine, • Havalandırma, güvenlik, havuz, asansör, spor alanları, bahçe gibi özelliklere sahip olmasına göre farklılık gösterir.


28. Soru

İnsanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi nedir?

Cevap

Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Emlak sahibi olmakla elde edilen memnuniyet; bir barınma aracına sahip olmak, bir yatırım yaparak doğacak değer artışından kazanç sağlamakla sınırlı değildir. Emlak sahibi olmanın ruhsal bir takım faydalar sağlayarak da, memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür. Örneğin konut; insanların kendilerini ifade etmelerinde önemli bir araç olup bir sosyal statü göstergesidir. İnsanlar lüks konutlara yüksek bedeller ödemekte ve bu yolla karşısındakine konumu hakkında bilgi vererek bundan mutluluk duymakta ve bu durum ruhsal tatminle psikolojik fayda sağlamaktadır. Böyle bir eve sahibi olmak, aynı zamanda yüksek getiri anlamına da gelmektedir.


29. Soru

Emlağın fiziksel özelliklerinden sabitliği açıklayınız. 

Cevap

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır. Bu nedenle aynı zamanda emlak pazarının yerel olduğu da söylenebilir. Diğer pek çok mal için, ulusal bir pazar söz konusuyken emlak pazarları yereldir. Ancak bazı mülkler için kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak pazar; yerel, ulusal ya da uluslararası olabilmektedir. Bir ailenin oturmak için bir ev satın almak istemesi durumunda, bu konut talebi yerel olurken bir iş adamının ulusal ya da uluslararası önemli finans merkezi şehirlerde, ofis binalarına yatırım amaçlı talebi, ulusal ya da uluslararası talebe örnek verilebilir. Konut tipi emlaklara da ulusal ya da uluslararası talep olabilmektedir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirler ya da Antalya, Bodrum gibi turistik merkezlerdeki emlak, Türkiye’nin diğer illerindeki alıcılarca ya da yurt dışındaki turistlerce talep edilebilmektedir. Ayrıca, emlağın sabit bir yere sahip olması nedeniyle emlağın değerinin belirlenmesinde, diğer mallar için geçerli olmayan bir takım hizmetler söz konusu olmaktadır. Söz konusu bu hizmetler; imarla ilgili yasal uygulamalar ve elektrik, kanalizasyon, su gibi kamu hizmetlerin varlığı olarak sayılabilir.


30. Soru

Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeleri açıklayınız?

Cevap

Yaş, aile büyüklüğü, çocuk sayısı, tek başına yaşayan birey sayısı, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme oranı, boşanma oranı gibi demografik değişiklikler konut talebini etkilemektedir. Sanayi toplumundan bilgiye dayalı ekonomilere geçişle birlikte, nüfusun demografik yapısındaki değişmeler ve gelir seviyesinin artması ile oluşan yeni grup yalnız ve çocuksuz çiftlerden oluşan hane halkı sayısının yükselmesi gerçeği, emlak pazarında faaliyet gösteren konut firmalarının inşa edecekleri konut tiplerini belirlemede dikkate alınmalıdır.


31. Soru

Emlağın fiziksel özelliklerinden benzersizliği açıklayınız.

Cevap

Emlağın yerinin sabit ve hareketsiz olması, her bir emlak parselinin çoğaltılamaz, taklit edilemez bir özelliğe sahip olmasına yol açmaktadır. Dolayısıyla emlağın her parseli eşsiz ve benzersizdir, diğer bir ifadeyle heterojendir. Örneğin tahıl ya da kömür gibi ticari mallar ya da hisse senedi gibi menkul kıymetler, tamamen birbirine benzerdir ve mübadele edilebilir ürünlerdir. Eşit kalitede olduğu takdirde bu ürünlerin hangi biriminin tüketiciye sunulduğu, tüketici açısından farklılık yaratmaz. Emlak ise standart bir mal değildir ve;
• Belirli bir pazar alanındaki yerine, konumuna,
• Arazinin büyüklüğüne ve üzerinde yapılanlara,
• Emlağın alışveriş merkezi, okul, cadde, deniz vb. faktörlere yakınlığına,
• Fiyatına,
• Kiralama özelliğine,
• Havalandırma, güvenlik, havuz, asansör, spor alanları, bahçe gibi özelliklere sahip olmasına göre farklılık gösterir.
Aşağıdaki şekilde A ve B konutları tamamen benzer olmalarına rağmen, A konutunun çok gürültülü ve kalabalık bir caddede yer alması, buna karşın B konutunun caddeye yakın ancak daha sakin ara bir sokakta yer alması iki emlağın değerini farklılaştırmaktadır. B konutu, aynı özelliklere sahip A konutuna göre daha yüksek bir değere sahip olacaktır.


32. Soru

Emlağın fiziksel özelliklerinden dayanıklılığı açıklayınız.

Cevap

Emlağın üçüncü dayanıklılık özelliği, dayanıklı ve uzun ömürlü olmasıdır. Emlağın fiziksel varlığı ve aynı zamanda mülkiyet ve yatırım hakkı ortadan kaldırılamaz. Emlak zamanla eskiyebilir, arazi aşınabilir, araziyi su basabilir, arazi terkedilebilir fakat toprak yüzeyinde belirlenmiş yeri sonsuza kadar kalmaktadır.


33. Soru

Emlak piyasa döngüsündeki arz aşamasını açıklayınız.

Cevap

• Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur.
• Kiralar yükselmeye devam eder.
• Spekülatif inşaat başlar.
• Arz talebi aşmaya başlar.


34. Soru

Emlağın özelliklerinden biri olan kıt olma ne demektir?

Cevap

Bir ülkede toprak kıt bir faktör olmayabilir, ancak belli bir zamanda ve belli bir yerde ve belli bir amaç için kullanılmak istenen toprak, oldukça kıt olabilir. Bir bölgede emlak arzını, istenilen oranda arttırmak her zaman mümkün değildir. Her emlak benzersiz olduğu için, belirli arsa ve araziler belli bir projenin veya yatırımın ihtiyaçlarına cevap verecek niteliğe sahip olabilir. Emlak satın alacakların tercihleri emlağın değerinin belirlenmesinde kritik önem taşımaktadır. Bir emlak, etrafındaki alışveriş olanakları, okullar, ulaşıma yakınlık gibi sebeplerle çok talep edilebilir ve yüksek bir fiyata satılabilir.


35. Soru

İşlem hacminin büyüklüğü ne demektir?

Cevap

Bir emlak satın almak büyük harcamalar gerektirir, birçok ticari işleme göre daha maliyetlidir. Örneğin bir aile için konut satın almak önemli bir yatırımdır ve arama maliyeti, emlak komisyonları, vergiler vb.den oluşan yüksek maliyet söz konusudur. Bu maliyetler, ülkeden ülkeye değişen maliyetlerdir. Emlak satın almak, kişilerin kendi finansal olanaklarının yanı sıra daha büyük finansal kaynaklara başvurmasını da gerektirir. Bu nedenle de emlak finansmanı bir sektör haline gelmiştir. Emlak işlemlerinin büyük boyutu, önemi ve karmaşıklığı emlak komisyonculuğu ve emlak danışmanlığı sektörünün de gelişmesine yol açmıştır. Sektördeki yatırımların uzun vadeli bir yatırım olarak görülmesi sebebiyle de, hem alıcılar hem de satıcılar piyasanın analizi, finansman biçiminin belirlenmesi ve karmaşık işlemlerle başa çıkabilmek için desteğe, danışmanlığa ihtiyaç duymaktadırlar.


36. Soru

Emlağın fiziksel özellikleri nelerdir?

Cevap

Sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılık


37. Soru

Arazi kullanımında karşılıklı bağımlılık ne demektir?

Cevap

Emlağın yerinin sabit olma özelliği, diğer bir ekonomik özellik olan arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığa yol açar. Emlağın kullanımı kamu hizmetlerinin sağlanmasına, yakın mesafedeki komşu arazilere ve yakın bölgelerdeki ekonomik canlılığa çok bağlıdır. Uygun kamu hizmetleri sağlanmadıkça ve etrafındaki arazi uygun bir biçimde kullanılmadıkça bir araziyi kullanmak zorlaşır. Örneğin, konut amaçlı emlakların kullanımında kanalizasyon, şebeke suyu gibi hizmetlerin yanı sıra eğitim, sağlık, güvenlik, itfaiye gibi çeşitli hizmetler gerekir. Bu hizmetlerin olmadığı arazileri konut, işyeri vb. amaçlı kullanım için geliştirmek mümkün değildir. Bir yerleşim yerine yakın mesafedeki arazilerin değerlenmesi, o bölgedeki diğer emlakların da değerini arttırabilir. Örneğin bu bölgede bir girişimcinin hastane yapması etrafındaki arazilerin değerinde, konutların satış bedelinde, kiralarda artışa yol açacak aynı zamanda yeni istihdam alanları da yaratacaktır. Hastanenin çevresine pek çok eczane, medikal malzeme satan iş yerleri, hastaların ve gerektiğinde yakınlarının konaklamaları için otel, pansiyon gibi yerler, marketler, lokantalar açılacaktır. Bazen ulaşım olanaklarının gelişmesi, kamu hizmetlerinin sunulması bir emlağı endüstriyel kullanım için cazip hale getirebilir. Emlağın, arzulanmayan kullanım alanlarına yakın olması durumunda da arazinin değeri olumsuz etkilenir. Örneğin mezbahaya yakın bir arazi gibi Emlağın kullanımı; kamu yatırımlarından, çevredeki alanın ekonomik canlılığından etkilenmektedir. Yeni bir caddenin açılması, daha önceden ulaşılması zor olan bölgeleri konut ya da ticari amaçlı emlak için uygun bir duruma getirebilir.


38. Soru

Emlak pazarları ve özelliklerini yazınız.

Cevap

Emlak pazarları genellikle yereldir

Arz talep uyumunun güçlüğü

Devlet müdahalesi

Ticari işlemler

Katılımcıların bilgi düzeylerinin farklılıkları

Emlak pazarındaki algılamalar ve beklentiler


39. Soru

Arz Talep Uyumunun Güçlüğü nereden kaynaklanmaktadır?

Cevap

Emlak bir tüketim malı olmakla birlikte, sabit bir varlık olması sebebiyle diğer tüketim malları gibi büyük miktarlarda ve seri bir şekilde üretilemez. Çünkü konut üretim süreci uzundur, bugünden yarına konut üretilemez. Durumun böyle olması arz ve talebin uyumlu olmaması neticesini doğurmaktadır. Talebin aşırı olduğu ve arzın bunu karşılayamadığı durumlarda fiyatlar yükselir; tam tersi olarak arzın aşırı olduğu talebin yetersiz kaldığı durumlarda da fiyatlar düşer.


40. Soru

Emlak piyasa döngüsündeki iyileşme aşamasını açıklayınız.

Cevap

  • Talep arzı aşmaya başlar.
  • Kiralar yükselmeye başlar.
  • Mülk fiyatları iyileşir.

41. Soru

Konut talebini etkileyen temel faktörler nelerdir?

Cevap

Konut talebini etkileyen temel faktörler; nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir. Türkiye’de nüfus artış hızı azalmakta ve hane halkı büyüklüklerinde de değişmeler olmaktadır. Küçülen hane halkı büyüklükleri konuta olan talebi artıracaktır.


42. Soru

Emlağın ekonomik özellikleri nelerdir?

Cevap

Kıt olma

Ekonomik ömrünün uzun olması

Yatırım getirisinin uzun dönemli olması

Arazi kullanımında karşılıklı bağımlılık

Hem yatırım hem de tüketim malı olma

İşlem hacminin büyüklüğü

Uzun üretim süreci gerektirmesi


43. Soru

Emlak piyasa döngüsündeki çökme aşamasını açıklayınız.

Cevap

• Kiralar düşmektedir ya da sabittir
• Hiçbir yeni anlamlı inşaat faaliyeti yoktur
• Ortalama üstü boşluk oranları
• Zayıf ekonomik çevre


44. Soru

Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar nasıl gerçekleşir?

Cevap

Ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür.


45. Soru

Emlağın en yüksek ve en iyi kullanımı kavramı ne demektir?

Cevap

En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en kârlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. En yüksek ve en iyi kullanım; pazar talepleri ve finansal fizibiliteyle, emlağın fiziksel, yasal, mimari ve lokasyon özellikleriyle bağlantılıdır. En yüksek ve en iyi
kullanım, emlağın konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla en yüksek ve en iyi kullanım ekonomik bir incelemedir, finansal bir analizdir. En yüksek ve en iyi kullanım analiziyle, söz konusu emlağı etkileyen piyasa güçleri analiz edilir ve nihai değerin dayanacağı kullanım ya da kullanımlar tanımlanır. Böylece, emlak için hangi kullanımın daha uygun olduğu ortaya çıkarılır.


1. Soru

Göç olgusunu nedir?

Cevap

Türkiye’de nüfusun İstanbul, Ankara, İzmir, Bursa, Adana gibi büyük şehirlerde yoğunlaştığı görülmektedir. Türkiye, özellikle 1950’lerden sonra hızlı bir kentleşme sürecine girmiştir. 1950’de kentlerde yaşayan nüfusun payı %25 iken, 2000 yılında %65’e yükselmiştir. 2011 verilerine göre Türkiye nüfusu 74.724.269 kişidir. Bunun %76.8’i il ve ilçe merkezlerinde %23.2’si belde ve köylerde yaşamaktadır. Nüfusun %18.2’si İstanbul’da ikamet etmektedir. Sanayileşme süreciyle kentsel gelişim hızlanmış ve bu gelişim köyden kente göç olgusunu arttırmıştır. Göç olayının bir sonucu olarak hane halkının kentlerde yaşamaya başlaması, konut talebini de artırmaktadır. Ayrıca bu talep, şehir merkezi dışında yeni yerleşim yerlerinin oluşmasına da yol açmaktadır.

2. Soru

Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı hangi faktörlerden etkilenir?

Cevap

Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir.

3. Soru

Emlağın ekonomik özellikleri neledir?

Cevap

Emlağın ekonomik özelliklerinin, fiziksel özellikleriyle paralel olduğu söylenebilir. Emlağın ekonomik özellikleri aşağıda açıklanmaktadır.

4. Soru

Emlak pazarında devlet müdahalesi nasıl gerçekleşir?

Cevap

Emlak pazarlarında devlet önemli bir faktördür. Çünkü vergilendirme, teşvikler, emlak kullanımı ve kullanım hakkının transferini yöneten yasal düzenlemeler ve finansal pazarlara dair hükümet düzenlemeleriyle devlet, emlak pazarına müdahale edebilmektedir. Emlağın pahalı olması sebebiyle, yaşanılan ülkenin sosyo-ekonomik şartlarıyla da bağlantılı olarak pek çok emlak yatırımcısı satın alacağı emlağın bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu nedenle kişiler ya da kurumlar, borçlanmayı planlamakta ve emlak alımında gerekli kaynağı sağlayabilmek amacıyla kredi veren çeşitli finansal kuruluşlardan kredi talebinde bulunmaktadır. Hükümetlerin, finansal kurumlar ve finansal piyasalarla ilgili aldığı kararlar ve yaptığı düzenlemeler (örneğin konut faizlerinin düşmesi, vadelerin uzaması gibi) emlak pazarlarında diğer pazarlardan daha belirgin bir etki yaratmaktadır. 

5. Soru

Emlak pazarındaki algılamalar ve beklentiler nelerdir?

Cevap

Emlak, bir barınma aracı olmasının yanı sıra, yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine de sahiptir. Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Emlak sahibi olmakla elde edilen memnuniyet; bir barınma aracına sahip olmak, bir yatırım yaparak doğacak değer artışından kazanç sağlamakla sınırlı değildir. Emlak sahibi olmanın ruhsal bir takım faydalar sağlayarak da, memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür. Örneğin konut; insanların kendilerini ifade etmelerinde önemli bir araç olup bir sosyal statü göstergesidir. İnsanlar lüks konutlara yüksek bedeller ödemekte ve bu yolla karşısındakine konumu hakkında bilgi vererek bundan mutluluk duymakta ve bu durum ruhsal tatminle psikolojik fayda sağlamaktadır. Böyle bir eve sahibi olmak, aynı zamanda yüksek getiri anlamına da gelmektedir.

6. Soru

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği nedir?

Cevap

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır.

7. Soru

Arz talep uyumunun güçlüğü nasıl gerçekleşir?

Cevap

Emlak bir tüketim malı olmakla birlikte, sabit bir varlık olması sebebiyle diğer tüketim malları gibi büyük miktarlarda ve seri bir şekilde üretilemez. Örneğin konutta uzun inşa süresi, arzın talepten geri kaldığı anlamına gelmektedir ve konuta olan talebin birden artması halinde bu aşırı talebe anında yanıt vermek mümkün değildir. Çünkü konut üretim süreci uzundur, bugünden yarına konut üretilemez. Durumun böyle olması arz ve talebin uyumlu olmaması neticesini doğurmaktadır. Talebin aşırı olduğu ve arzın bunu karşılayamadığı durumlarda fiyatlar yükselir; tam tersi olarak arzın aşırı olduğu talebin yetersiz kaldığı durumlarda da fiyatlar düşer.

8. Soru

Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık ne anlam ifade etmektedir?

Cevap

Emlağın yerinin sabit olma özelliği, diğer bir ekonomik özellik olan arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığa yol açar. Emlağın kullanımı kamu hizmetlerinin sağlanmasına, yakın mesafedeki komşu arazilere ve yakın bölgelerdeki ekonomik canlılığa çok bağlıdır. Bir yerleşim yerine yakın mesafedeki arazilerin değerlenmesi, o bölgedeki diğer emlakların da değerini arttırabilir. Örneğin bu bölgede bir girişimcinin hastane yapması etrafındaki arazilerin değerinde, konutların satış bedelinde, kiralarda artışa yol açacak aynı zamanda yeni istihdam alanları da yaratacaktır. Hastanenin çevresine pek çok eczane, medikal malzeme satan iş yerleri, hastaların ve gerektiğinde yakınlarının konaklamaları için otel, pansiyon gibi yerler, marketler, lokantalar açılacaktır.

9. Soru

Konjonktürel dalgalanmaların aşamaları nelerdir?

Cevap

1. İyileşme aşaması
2. Arz aşaması
3. Devrilme aşaması
4. Çökme aşaması

10. Soru

Emlak Pazarındaki Algılamalar ve Beklentiler nelerdir?

Cevap

Emlak, bir barınma aracı olmasının yanı sıra, yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine de sahiptir. Emlak yalnızca bir yatırım aracı değildir. Aynı zamanda bir yatırım ve teminat aracı olup sahibi için güvence yaratır. Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Emlak sahibi olmakla elde edilen memnuniyet; bir barınma aracına sahip olmak, bir yatırım yaparak doğacak değer artışından kazanç sağlamakla sınırlı değildir. Emlak sahibi olmanın ruhsal bir takım faydalar sağlayarak da, memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür.

11. Soru

Hane halkının konut talebini etkileyen unsurlar nelerdir?

Cevap

Enflasyon, kredi olanakları ve iş güvencesi gibi unsurlar hane halkının konut talebini etkilemektedir. Hane halkının iş güvencesinin olmaması ya da kredi olanaklarının yetersizliği, kişilerin konut satın alım kararını etkilemektedir. Ülkemizde konut kredilerinin hacmi, diğer ülkelere göre düşüktür. Bunun nedeni, vadelerin kısa ve geri ödeme taksitlerinin yüksek olmasıdır. Bu derece yüksek reel faiz ancak üst gelir gruplarınca karşılanabilmekte ve konut kredileri orta ve alt gelir gruplarının ödeme gücüne hitap edememektedir. Konut kredilerinde faizlerin yükselmesi konut talebinde de düşüş yaratmaktadır.

12. Soru

Mevsimsel faktörler kiralık konut talebini nasıl etkiler?

Cevap

Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar, ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür.

13. Soru

Emlağın ayırdedici temel özelliği nedir?

Cevap

Emlağın ayırdedici temel özelliği, onun toprakla olan ilişkisidir. Emlağı diğer varlıklardan ayıran özellikleri fiziksel ve ekonomik özellikler olarak iki grupta toplamak mümkündür.

14. Soru

Emlağın Fiziksel Özellikleri nelerdir?

Cevap

Emlağın fiziksel özellikleri üç tanedir. Bunlar; sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılıktır.

15. Soru

Arz, Talep ve Fiyat Arasındaki İlişkiyi açıklayınız?

Cevap

Emlak pazarlarında arz ve talep birbirine eşit olduğunda, piyasa dengesi oluşmaktadır. Burada fiyatın oldukça önemli ve düzenleyici bir fonksiyonu vardır. Talep arzın üstündeyse fiyatlar yükselir; arz talepten fazlaysa fiyatlar düşer ve bunu arzın daralması izler. Emlak pazarlarında arzı etkileyen önemli unsurlar; işgücü, yapı ve malzeme maliyetleri, hükümet düzenlemeleri ve finansal politikalar iken nüfus, demografik yapı, istihdam, gelir düzeyleri de emlak pazarında talebi etkileyen önemli unsurlardır.

16. Soru

Emlağın ekonomik özellikleri nelerdir?

Cevap

Kıt Olma, Ekonomik Ömrünün Uzun Olması, Yatırım Getirisinin Uzun Dönemli Olması, Arazi Kullanımında Karşılıklı Bağımlılık, Hem Yatırım Hem de Tüketim Malı Olma, İşlem Hacminin Büyüklüğü ve Uzun Üretim Süreci Gerektirmesi.

17. Soru

Mülkler kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak nasıl sınıflandırılır?

Cevap

Bazı mülkler için kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak pazar; yerel, ulusal ya da uluslararası olabilmektedir. Bir ailenin oturmak için bir ev satın almak istemesi durumunda, bu konut talebi yerel olurken bir iş adamının ulusal ya da uluslararası önemli finans merkezi şehirlerde ofis binalarına yatırım amaçlı talebi, ulusal ya da uluslararası talebe örnek verilebilir. Konut tipi emlaklara da ulusal ya da uluslararası talep olabilmektedir.

18. Soru

Konut üretiminde esas olan olgu nedir?

Cevap

Konut üretiminde esas olan olgu, ekonomik bir mal olan konutun arz ve talep grupları arasındaki ilişkisidir. Arz grupları açısından konut, önemli bir sermaye yatırımı gerektiren ve bir üretim sonucunda meydana getirilen bir ürün, bir üretim malıdır. Gerek tüketim gerekse üretim malı olarak konutun piyasadaki diğer mallardan farklı olan özellikleri vardır. Bir tüketim malı olan konut için, uzun inşa süresi söz konusudur. Konut yapımına karar verilmesiyle konut yapımının tamamlanması arasında bir zamana ihtiyaç duyulmaktadır.

19. Soru

Hangi koşullarda emlak pazarında Devlet Müdahalesi gereklidir?

Cevap

Emlak pazarlarında devlet önemli bir faktördür. Çünkü vergilendirme, teşvikler, emlak kullanımı ve kullanım hakkının transferini yöneten yasal düzenlemeler ve finansal pazarlara dair hükümet düzenlemeleriyle devlet, emlak pazarına müdahale edebilmektedir. Emlağın pahalı olması sebebiyle, yaşanılan ülkenin sosyoekonomik şartlarıyla da bağlantılı olarak pek çok emlak yatırımcısı satın alacağı emlağın bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu nedenle kişiler ya da kurumlar, borçlanmayı planlamakta ve emlak alımında gerekli kaynağı sağlayabilmek amacıyla kredi veren çeşitli finansal kuruluşlardan kredi talebinde bulunmaktadır. Hükümetlerin, finansal kurumlar ve finansal piyasalarla ilgili aldığı kararlar ve yaptığı düzenlemeler (örneğin konut faizlerinin düşmesi, vadelerin uzaması gibi) emlak pazarlarında diğer pazarlardan daha belirgin bir etki yaratmaktadır.

20. Soru

Piyasa işleyişi ve gelişimi açısından başlıca faktörleri açıklayınız?

Cevap

Türkiye’de hızlı nüfus artışı, kentlere göç, konut yenileme isteği, kaliteli lüks konut isteğindeki artış, yüksek deprem riski taşıyan bölgelerde yeni ve güvenli konut ihtiyacı, kentsel dönüşüm projeleri gibi nedenlerle konut talebi artış göstermektedir. Genel anlamda, Türkiye’de konut piyasasının işleyişine bakıldığında; hızlı nüfus artışı, hızlı kentleşme ya da kırdan kente göç, kaçak yapılaşma, gelir dağılımındaki eşitsizlik, yüksek enflasyon ve yüksek faiz oranları gibi faktörlerin piyasa işleyişi ve gelişimi açısından başlıca faktörler olduğu söylenebilir.

21. Soru

Konut Piyasasının Kuramsal Çerçevesini oluşturan unsurlar nelerdir?

Cevap

Konut talebi; birçok faktörden etkilenmekte ve konut üretiminin şekillenmesinde rol oynamaktadır. Bu nedenle toplumun ekonomik, politik, kültürel yapılarına ve hane halkının farklılaşan konut taleplerine göre konut üretmek ve arz etmek gerekmektedir.

22. Soru

Konut talebini etkileyen temel faktörler nelerdir?

Cevap

Nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir.

23. Soru

Emlak pazarında, genel ekonomideki konjonktüre bağlı dalgalanmalar kaç aşamadan oluşur?

Cevap

• İyileşme aşamas • Arz aşaması • Devrilme aşamas • Çökme aşaması olarak ifade edilebilir.

24. Soru

Konut üretim ve arzını etkileyen ve dalgalanmalara neden olan unsurlar nelerdir?

Cevap

Konut üretiminde enflasyon, faiz oranları, konut kredilerinin vadeleri, arsa maliyetleri, finansman gereksinimi, yapı teknolojisi gibi faktörlerin yanı sıra hane halklarının ihtiyaçları, kaynakları ve konuta olan farklı talepleri, konut üretim ve arzını etkilemekte ve dalgalanmalar meydana gelmektedir.

25. Soru

Konut Talebini Etkileyen Faktörler nelerdir?

Cevap

• Dış Dinamikler: Küresel ve Ekonomik Gelişmeler, Demografik Gelişmeler, SosyoKültürel Gelişmeler, Yerel ve Merkezi Yönetimler, Konut Pazarı, Afetler • İç Dinamikler: Hane Halkı Yaşam Döngüsü (Yaş, Cinsiyet, Hane Halkı Büyüklüğü ve Yapısı), Hane Halkı ve Yaşam Yönü (Evlilik, Boşanma, Ölüm, İşe Başlama, Göç vb), Hane Halkı Yaşam Biçimi (Günlük Yaşam, Değerler vb.), Hane Halkı Kaynakları (Bilgi, Maddi, Sosyal, Politik, Sağlık). • Diğer Dinamikler: Yerleşim Yeri Özellikleri, Konut Özellikleri, Mülkiyet Durumu (Kiracı, Ev • Sahibi vb olma durumu), Aile, Akraba, Ev Sahipleri.

26. Soru

Emlağın en yüksek ve en iyi kullanımından ne anlaşılmaktadır?

Cevap

En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en kârlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. En yüksek ve en iyi kullanım; pazar talepleri ve finansal fizibiliteyle, emlağın fiziksel, yasal, mimari ve lokasyon özellikleriyle bağlantılıdır. En yüksek ve en iyi kullanım, emlağın konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir.

27. Soru

Emlak hangi standart özellikleriyle bir mal değildir?

Cevap

• Belirli bir pazar alanındaki yerine, konumuna, • Arazinin büyüklüğüne ve üzerinde yapılanlara, • Emlağın alışveriş merkezi, okul, cadde, deniz vb. faktörlere yakınlığına, • Fiyatına, • Kiralama özelliğine, • Havalandırma, güvenlik, havuz, asansör, spor alanları, bahçe gibi özelliklere sahip olmasına göre farklılık gösterir.

28. Soru

İnsanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi nedir?

Cevap

Pek çok insan emlak satın alırken bir değer artışı ve dolayısıyla bir kazanç beklentisi içindedir ve insanların emlak sahibi olmak için artan istekliliğinin başlıca sebebi budur. Emlak sahibi olmakla elde edilen memnuniyet; bir barınma aracına sahip olmak, bir yatırım yaparak doğacak değer artışından kazanç sağlamakla sınırlı değildir. Emlak sahibi olmanın ruhsal bir takım faydalar sağlayarak da, memnuniyeti arttırdığını söylemek mümkündür. Örneğin konut; insanların kendilerini ifade etmelerinde önemli bir araç olup bir sosyal statü göstergesidir. İnsanlar lüks konutlara yüksek bedeller ödemekte ve bu yolla karşısındakine konumu hakkında bilgi vererek bundan mutluluk duymakta ve bu durum ruhsal tatminle psikolojik fayda sağlamaktadır. Böyle bir eve sahibi olmak, aynı zamanda yüksek getiri anlamına da gelmektedir.

29. Soru

Emlağın fiziksel özelliklerinden sabitliği açıklayınız. 

Cevap

Emlağı diğer mallardan ayıran en önemli özelliği, sabit ve taşınmaz olmasıdır. Bu özelliğinden ötürü, emlak tüketiciye değil, tüketici emlağa ulaşır ve emlağın satıldığı fiziksel bir pazar yeri yoktur. Herhangi bir mal, arz fazlasının olduğu yerden malın az bulunduğu ya da kıt olduğu yere taşınabilir. Emlağın sabitliğinin bir sonucu olarak; emlağın taşınması mümkün değildir, yeri sabittir ve çevreye bağımlıdır. Bu nedenle aynı zamanda emlak pazarının yerel olduğu da söylenebilir. Diğer pek çok mal için, ulusal bir pazar söz konusuyken emlak pazarları yereldir. Ancak bazı mülkler için kullanım ve mülkiyet haklarına bağlı olarak pazar; yerel, ulusal ya da uluslararası olabilmektedir. Bir ailenin oturmak için bir ev satın almak istemesi durumunda, bu konut talebi yerel olurken bir iş adamının ulusal ya da uluslararası önemli finans merkezi şehirlerde, ofis binalarına yatırım amaçlı talebi, ulusal ya da uluslararası talebe örnek verilebilir. Konut tipi emlaklara da ulusal ya da uluslararası talep olabilmektedir. İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirler ya da Antalya, Bodrum gibi turistik merkezlerdeki emlak, Türkiye’nin diğer illerindeki alıcılarca ya da yurt dışındaki turistlerce talep edilebilmektedir. Ayrıca, emlağın sabit bir yere sahip olması nedeniyle emlağın değerinin belirlenmesinde, diğer mallar için geçerli olmayan bir takım hizmetler söz konusu olmaktadır. Söz konusu bu hizmetler; imarla ilgili yasal uygulamalar ve elektrik, kanalizasyon, su gibi kamu hizmetlerin varlığı olarak sayılabilir.

30. Soru

Hane Halkının Demografik Yapısındaki Değişmeleri açıklayınız?

Cevap

Yaş, aile büyüklüğü, çocuk sayısı, tek başına yaşayan birey sayısı, emekliye ayrılan kişi sayısı, evlenme oranı, boşanma oranı gibi demografik değişiklikler konut talebini etkilemektedir. Sanayi toplumundan bilgiye dayalı ekonomilere geçişle birlikte, nüfusun demografik yapısındaki değişmeler ve gelir seviyesinin artması ile oluşan yeni grup yalnız ve çocuksuz çiftlerden oluşan hane halkı sayısının yükselmesi gerçeği, emlak pazarında faaliyet gösteren konut firmalarının inşa edecekleri konut tiplerini belirlemede dikkate alınmalıdır.

31. Soru

Emlağın fiziksel özelliklerinden benzersizliği açıklayınız.

Cevap

Emlağın yerinin sabit ve hareketsiz olması, her bir emlak parselinin çoğaltılamaz, taklit edilemez bir özelliğe sahip olmasına yol açmaktadır. Dolayısıyla emlağın her parseli eşsiz ve benzersizdir, diğer bir ifadeyle heterojendir. Örneğin tahıl ya da kömür gibi ticari mallar ya da hisse senedi gibi menkul kıymetler, tamamen birbirine benzerdir ve mübadele edilebilir ürünlerdir. Eşit kalitede olduğu takdirde bu ürünlerin hangi biriminin tüketiciye sunulduğu, tüketici açısından farklılık yaratmaz. Emlak ise standart bir mal değildir ve;
• Belirli bir pazar alanındaki yerine, konumuna,
• Arazinin büyüklüğüne ve üzerinde yapılanlara,
• Emlağın alışveriş merkezi, okul, cadde, deniz vb. faktörlere yakınlığına,
• Fiyatına,
• Kiralama özelliğine,
• Havalandırma, güvenlik, havuz, asansör, spor alanları, bahçe gibi özelliklere sahip olmasına göre farklılık gösterir.
Aşağıdaki şekilde A ve B konutları tamamen benzer olmalarına rağmen, A konutunun çok gürültülü ve kalabalık bir caddede yer alması, buna karşın B konutunun caddeye yakın ancak daha sakin ara bir sokakta yer alması iki emlağın değerini farklılaştırmaktadır. B konutu, aynı özelliklere sahip A konutuna göre daha yüksek bir değere sahip olacaktır.

32. Soru

Emlağın fiziksel özelliklerinden dayanıklılığı açıklayınız.

Cevap

Emlağın üçüncü dayanıklılık özelliği, dayanıklı ve uzun ömürlü olmasıdır. Emlağın fiziksel varlığı ve aynı zamanda mülkiyet ve yatırım hakkı ortadan kaldırılamaz. Emlak zamanla eskiyebilir, arazi aşınabilir, araziyi su basabilir, arazi terkedilebilir fakat toprak yüzeyinde belirlenmiş yeri sonsuza kadar kalmaktadır.

33. Soru

Emlak piyasa döngüsündeki arz aşamasını açıklayınız.

Cevap

• Yüksek kiralar yeni inşaata neden olur.
• Kiralar yükselmeye devam eder.
• Spekülatif inşaat başlar.
• Arz talebi aşmaya başlar.

34. Soru

Emlağın özelliklerinden biri olan kıt olma ne demektir?

Cevap

Bir ülkede toprak kıt bir faktör olmayabilir, ancak belli bir zamanda ve belli bir yerde ve belli bir amaç için kullanılmak istenen toprak, oldukça kıt olabilir. Bir bölgede emlak arzını, istenilen oranda arttırmak her zaman mümkün değildir. Her emlak benzersiz olduğu için, belirli arsa ve araziler belli bir projenin veya yatırımın ihtiyaçlarına cevap verecek niteliğe sahip olabilir. Emlak satın alacakların tercihleri emlağın değerinin belirlenmesinde kritik önem taşımaktadır. Bir emlak, etrafındaki alışveriş olanakları, okullar, ulaşıma yakınlık gibi sebeplerle çok talep edilebilir ve yüksek bir fiyata satılabilir.

35. Soru

İşlem hacminin büyüklüğü ne demektir?

Cevap

Bir emlak satın almak büyük harcamalar gerektirir, birçok ticari işleme göre daha maliyetlidir. Örneğin bir aile için konut satın almak önemli bir yatırımdır ve arama maliyeti, emlak komisyonları, vergiler vb.den oluşan yüksek maliyet söz konusudur. Bu maliyetler, ülkeden ülkeye değişen maliyetlerdir. Emlak satın almak, kişilerin kendi finansal olanaklarının yanı sıra daha büyük finansal kaynaklara başvurmasını da gerektirir. Bu nedenle de emlak finansmanı bir sektör haline gelmiştir. Emlak işlemlerinin büyük boyutu, önemi ve karmaşıklığı emlak komisyonculuğu ve emlak danışmanlığı sektörünün de gelişmesine yol açmıştır. Sektördeki yatırımların uzun vadeli bir yatırım olarak görülmesi sebebiyle de, hem alıcılar hem de satıcılar piyasanın analizi, finansman biçiminin belirlenmesi ve karmaşık işlemlerle başa çıkabilmek için desteğe, danışmanlığa ihtiyaç duymaktadırlar.

36. Soru

Emlağın fiziksel özellikleri nelerdir?

Cevap

Sabitlik, benzersizlik ve dayanıklılık

37. Soru

Arazi kullanımında karşılıklı bağımlılık ne demektir?

Cevap

Emlağın yerinin sabit olma özelliği, diğer bir ekonomik özellik olan arazi kullanımında karşılıklı bağımlılığa yol açar. Emlağın kullanımı kamu hizmetlerinin sağlanmasına, yakın mesafedeki komşu arazilere ve yakın bölgelerdeki ekonomik canlılığa çok bağlıdır. Uygun kamu hizmetleri sağlanmadıkça ve etrafındaki arazi uygun bir biçimde kullanılmadıkça bir araziyi kullanmak zorlaşır. Örneğin, konut amaçlı emlakların kullanımında kanalizasyon, şebeke suyu gibi hizmetlerin yanı sıra eğitim, sağlık, güvenlik, itfaiye gibi çeşitli hizmetler gerekir. Bu hizmetlerin olmadığı arazileri konut, işyeri vb. amaçlı kullanım için geliştirmek mümkün değildir. Bir yerleşim yerine yakın mesafedeki arazilerin değerlenmesi, o bölgedeki diğer emlakların da değerini arttırabilir. Örneğin bu bölgede bir girişimcinin hastane yapması etrafındaki arazilerin değerinde, konutların satış bedelinde, kiralarda artışa yol açacak aynı zamanda yeni istihdam alanları da yaratacaktır. Hastanenin çevresine pek çok eczane, medikal malzeme satan iş yerleri, hastaların ve gerektiğinde yakınlarının konaklamaları için otel, pansiyon gibi yerler, marketler, lokantalar açılacaktır. Bazen ulaşım olanaklarının gelişmesi, kamu hizmetlerinin sunulması bir emlağı endüstriyel kullanım için cazip hale getirebilir. Emlağın, arzulanmayan kullanım alanlarına yakın olması durumunda da arazinin değeri olumsuz etkilenir. Örneğin mezbahaya yakın bir arazi gibi Emlağın kullanımı; kamu yatırımlarından, çevredeki alanın ekonomik canlılığından etkilenmektedir. Yeni bir caddenin açılması, daha önceden ulaşılması zor olan bölgeleri konut ya da ticari amaçlı emlak için uygun bir duruma getirebilir.

38. Soru

Emlak pazarları ve özelliklerini yazınız.

Cevap

Emlak pazarları genellikle yereldir

Arz talep uyumunun güçlüğü

Devlet müdahalesi

Ticari işlemler

Katılımcıların bilgi düzeylerinin farklılıkları

Emlak pazarındaki algılamalar ve beklentiler

39. Soru

Arz Talep Uyumunun Güçlüğü nereden kaynaklanmaktadır?

Cevap

Emlak bir tüketim malı olmakla birlikte, sabit bir varlık olması sebebiyle diğer tüketim malları gibi büyük miktarlarda ve seri bir şekilde üretilemez. Çünkü konut üretim süreci uzundur, bugünden yarına konut üretilemez. Durumun böyle olması arz ve talebin uyumlu olmaması neticesini doğurmaktadır. Talebin aşırı olduğu ve arzın bunu karşılayamadığı durumlarda fiyatlar yükselir; tam tersi olarak arzın aşırı olduğu talebin yetersiz kaldığı durumlarda da fiyatlar düşer.

40. Soru

Emlak piyasa döngüsündeki iyileşme aşamasını açıklayınız.

Cevap

  • Talep arzı aşmaya başlar.
  • Kiralar yükselmeye başlar.
  • Mülk fiyatları iyileşir.
41. Soru

Konut talebini etkileyen temel faktörler nelerdir?

Cevap

Konut talebini etkileyen temel faktörler; nüfus artışı, hane halkının demografik yapısındaki değişmeler, hane halkının gelirindeki değişmeler ve göç olgusu olarak sıralanabilir. Türkiye’de nüfus artış hızı azalmakta ve hane halkı büyüklüklerinde de değişmeler olmaktadır. Küçülen hane halkı büyüklükleri konuta olan talebi artıracaktır.

42. Soru

Emlağın ekonomik özellikleri nelerdir?

Cevap

Kıt olma

Ekonomik ömrünün uzun olması

Yatırım getirisinin uzun dönemli olması

Arazi kullanımında karşılıklı bağımlılık

Hem yatırım hem de tüketim malı olma

İşlem hacminin büyüklüğü

Uzun üretim süreci gerektirmesi

43. Soru

Emlak piyasa döngüsündeki çökme aşamasını açıklayınız.

Cevap

• Kiralar düşmektedir ya da sabittir
• Hiçbir yeni anlamlı inşaat faaliyeti yoktur
• Ortalama üstü boşluk oranları
• Zayıf ekonomik çevre

44. Soru

Emlak pazarındaki mevsimsel dalgalanmalar nasıl gerçekleşir?

Cevap

Ekonomik faaliyetlerde bir yıl içerisinde az çok düzenli olarak ortaya çıkan değişimleri gösterir. Örneğin okulların başlaması, kiralık konut talebinin zamanlamasını etkileyen mevsimsel bir faktördür.

45. Soru

Emlağın en yüksek ve en iyi kullanımı kavramı ne demektir?

Cevap

En yüksek ve en iyi kullanım bir emlağın en kârlı ve rekabetçi kullanımını tanımlamaktadır. Bir arazinin en yüksek ve en iyi kullanımı; emlağın özellikleri, değeri, konumu, ulaşılabilirliği, etrafındaki emlağın kullanım biçimi, emlağın geçmişteki ve mevcut kullanıcılarının profili, emlağın tahmini büyümesi gibi çeşitli faktörlerden etkilenir. En yüksek ve en iyi kullanım; pazar talepleri ve finansal fizibiliteyle, emlağın fiziksel, yasal, mimari ve lokasyon özellikleriyle bağlantılıdır. En yüksek ve en iyi
kullanım, emlağın konumlandığı piyasa içindeki rekabetçi güçler tarafından şekillendirilir. Dolayısıyla en yüksek ve en iyi kullanım ekonomik bir incelemedir, finansal bir analizdir. En yüksek ve en iyi kullanım analiziyle, söz konusu emlağı etkileyen piyasa güçleri analiz edilir ve nihai değerin dayanacağı kullanım ya da kullanımlar tanımlanır. Böylece, emlak için hangi kullanımın daha uygun olduğu ortaya çıkarılır.

0
mutlu
Mutlu
0
_zg_n
Üzgün
0
sinirli
Sinirli
0
_a_rm_
Şaşırmış
0
vir_sl_
Virüslü

E-posta hesabınız yayımlanmayacak.

Giriş Yap

Giriş Yap

AÖF Ders Notları ve Açıköğretim Sistemi ayrıcalıklarından yararlanmak için hemen giriş yapın veya hesap oluşturun, üstelik tamamen ücretsiz!